Overslaan en naar de inhoud gaan
#Tax & Legal #Btw Advies #Business & International Tax #Onroerend Goed

Voorwaarden voor afbraak & heropbouw van een privéwoning aan 6%

woensdag 10/03/2021
Afbraak en opbouw 6%

Sinds 1 januari 2021 en tot 31 december 2022 geldt voor de afbraak en vervolgens heropbouw van uw privéwoning een verlaagd btw-tarief van 6% in heel België in plaats van het standaardtarief van 21% voor nieuwbouw.

In afwachting van een uitgebreide circulaire, geeft de fiscus verduidelijking in een uitgebreide FAQ. We geven u hier alvast de belangrijkste voorwaarden en nuances mee.

Wat zijn de belangrijkste voorwaarden?

De bouwheer die de afbraak en heropbouw verricht of laat verrichten is een en dezelfde persoon. Bouwpromotoren die met twee vennootschappen opereren (grondvennootschap en constructievennootschap) en die reeds voor 1 januari 2021 begonnen waren aan projecten en facturen aan 21% hadden uitgestuurd, kunnen onder bepaalde voorwaarden toch genieten van een administratieve tolerantie.

Het nieuwe gebouw is gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als het oude gebouw dat afgebroken zal worden. Worden meerdere kadastrale percelen samengevoegd, sommige bebouwd andere onbebouwd, dan geniet de nieuw gebouwde woning van het 6%-tarief als ze voor minstens de helft op de vroegere bebouwde kadastrale percelen ligt, ook al is dat niet exact dezelfde plaats op het perceel.

Tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022 geldt voor de afbraak en heropbouw van de enige eigen woning een verlaagd btw-tarief van 6% in heel België.”“

Wordt een perceel met een af te breken woning opgesplitst, en op elk perceel een nieuwe woning opgericht, dan komen beide woningen in aanmerking voor het verlaagd tarief. Dat is zelfs het geval als één perceel voorheen onbebouwd was.

De nieuwe woning wordt gebruikt als enige en hoofdzakelijk eigen woning van de koper/bouwer en dat gedurende minstens 5 jaar. Gehuwden en wettelijk samenwonenden worden als een geheel beschouwd voor de beoordeling van de enige – woning vereiste. Indien één van beide partners nog een niet-geërfde woning in zijn bezit heeft, dan kan het 6% tarief niet worden genoten!

Is er niet langer voldaan aan deze voorwaarden, dan moet de koper/bouwheer dat zelf spontaan melden aan de fiscus. Het belastingvoordeel (15% btw) moet in dat geval teruggestort worden voor het jaar waarin de wijziging zich voordoet voor de nog te lopen jaren tot aan het vijfde jaar.

De bewoonbare oppervlakte van de nieuwe woning mag niet meer bedragen dan 200m². Bij de berekening van deze maximale oppervlakte wordt enkel rekening gehouden met de woonvertrekken. De fiscus verduidelijkt welk vertrekken zij als ‘woonvertrek’ beschouwt (bv. Badkamers worden niet als woonvertrek beschouwd).
 

Er moet tijdig een verklaring ingediend worden bij het bevoegde btw-kantoor, vergezeld van de omgevingsvergunning, waarin bevestigd wordt dat aan alle voorwaarden voldaan is. Dat moet voorafgaand aan de werken gebeuren en ook de aannemer/bouwpromotor moet een exemplaar ontvangen.
 

Wie kan gebruikmaken van de 6%-regeling?

Zowel aannemers die de afbraak en heropbouw factureren aan natuurlijke personen als bouwpromotoren die heropgerichte gebouwen verkopen aan natuurlijke personen kunnen van de regeling gebruikmaken. 

Voor het eerst kan een nieuwe heropgebouwde woning door een bouwpromotor verkocht worden aan het btw-tarief van 6% mits de koper een natuurlijke persoon is en aan alle voorwaarden is voldaan. Dat was voorheen onder geen enkele regeling mogelijk. 

Mis de deadline voor lopende projecten niet!

Voor projecten die al gestart zijn voor 1 januari 2021 en aan alle voorwaarden voldoen, kan het verlaagde btw-tarief ook toegepast worden op handelingen gefactureerd na 1 januari 2021 vanaf dat de verklaring is ingediend. In dat geval moet de verklaring uiterlijk op 31 maart 2021 opgemaakt en ingediend worden. Bent u te laat, dan is het 6%-tarief niet van toepassing en loopt u een interessant voordeel mis.

Wilt u graag meer weten over vastgoedfiscaliteit, download het e-book.

Neem contact op met één van onze adviseurs

Bert Lutin

Bert Lutin

Partner Tax & Legal Services

Contact
Dimitri Lemeire

Dimitri Lemaire

Director Tax & Legal Services

Contact