Hoe wordt de uitkering van vastgoed in een vennootschap belast?

Meerwaardebelasting

De uitkering van vastgoed wordt beschouwd als een ‘realisatie’. Daarom is uw vennootschap belastbaar op de gerealiseerde meerwaarde. Hoe de uitkering gebeurt, maakt niet uit: kapitaalvermindering, dividenduitkering, liquidatie of via de terugbetaling van een lening.

• De meerwaarde wordt vastgesteld door het verschil te nemen van de marktwaarde en de boekwaarde op het tijdstip van uitkering.

Roerende voorheffing

Tenzij de uitkering aangerekend wordt op het fiscaal gestorte kapitaal, wordt roerende voorheffing ingehouden. In principe is dat 30%, al zijn er mogelijkheden om dit tot 15% of zelfs 10% (bij liquidatie) te herleiden. Noteer dat zelfs wanneer de uitkering vennootschapsrechtelijk via een kapitaalvermindering in natura gebeurt, er nog een pro rata aanrekening op de reserves moet gebeuren en roerende voorheffing verschuldigd is. Een gedeelte van de kapitaalvermindering wordt dan belast als een dividenduitkering.

• De roerende voorheffing wordt berekend op de aangerekende reserves.

Registratiebelasting

Afhankelijk van de manier waarop uitgekeerd wordt en de rechtsvorm van de vennootschap is registratiebelasting verschuldigd. Voor een naamloze vennootschap geldt de regel dat bij een uitkering van een onroerend goed aan de aandeelhouder steeds het evenredig registratierecht (2% of 12% in Vlaanderen; 3% of 12,5% in Wallonië; 12,5% in Brussel) verschuldigd is. Voor een besloten vennootschap bestaan er uitzonderingsregels die geen registratiebelasting opleggen (vast recht van 50 euro). Het verdeelrecht (2,5% in Vlaanderen, 1% in Brussel & Wallonië) kan van toepassing zijn als het vastgoed in mede-eigendom aangehouden wordt. 

• Registratiebelasting wordt geheven op de verkoopwaarde van het vastgoed.

Nieuw standpunt VLABEL

De uitbreng van een in Vlaanderen gelegen onroerend goed via een dividenduitkering is principieel onderhevig aan het verkooprecht (12%). Dat was tot vorig jaar het standpunt van de Vlaamse belastingdienst (VLABEL). Zelfs wanneer de verkrijgende aandeelhouders zich kunnen beroepen op de uitzonderingsregel van de ‘historische vennoot’. Op 11 maart 2024 kwam VLABEL uitdrukkelijk terug op dat eerdere standpunt. VLABEL spreekt zich ook expliciet uit over de gevolgen bij de uitkering van een voorschot op een liquidatiesaldo

Wilt u graag meer weten over vastgoedfiscaliteit, download het e-book.