Deze regeling wordt, in afwachting van de publicatie van een uitgebreide circulaire, toegelicht in een FAQ van de fiscus met al een eerste reeks van verduidelijkingen over de nieuwe regels. Hieronder geven we een overzicht van de belangrijkste punten.
De hoofdvoorwaarden zijn:
- De bouwheer die de afbraak en heropbouw verricht of laat verrichten is dezelfde persoon
- Het nieuwe gebouw bevindt op hetzelfde perceel als het oude gebouw
- De nieuwe woning is niet groter dan 200 m² en zal worden gebruikt als enige en hoofdzakelijk eigen woning door de bouwheer/ koper voor een periode van minstens 5 jaar
- De benodigde verklaring werd tijdig ingediend bij de administratie
Ook voor de afbraak gevolgd door heropbouw van woningen bestemd voor verhuur aan of via een sociaal verhuurkantoor geldt het 6% tarief, maar hierop gaan we in deze bijdrage niet dieper in.
1. Bouwpromotoren
Het 6% tarief is niet louter van toepassing voor wie een bestaand laat slopen en een aannemer de opdracht geeft om en een nieuw gebouw op te richten om deze zelf te bewonen. Het 6% btw-tarief is ook van toepassing op de verkoop van wederopgebouwde panden door bouwpromotoren aan natuurlijk personen die de nieuwe woning zelf zullen bewonen. Hierbij geldt het volgende:
- Een bouwpromotor heeft van de grondeigenaar een opstalrecht gekregen op een bebouwd terrein. Hij breekt het bestaande gebouw af en laat een nieuw gebouw bouwen op hetzelfde perceel. In dit geval kan hij het nieuwe gebouw verkopen aan 6%. Het terrein wordt door de grondeigenaar verkocht onder het stelsel van de registratierechten.
Indien de eigenaar van de grond evenwel een eigendomsvoorbehoud heeft gemaakt met betrekking tot de bestaande constructie, dan is de bouwheer voor de afbraak de grondeigenaar en kan de promotor niet langer aangemerkt worden als de bouwheer die zelf de afbraak en heropbouw heeft verricht of laten verrichten en dient de woning met 21% btw verkocht te worden. - Indien een onderneming een bebouwd perceel heeft gekocht in 2020 of vroeger en de bestaande gebouwen heeft afgebroken om vervolgens aan een zustervennootschap een opstalrecht toe te staan voor het optrekken van de nieuwe woning(en), heeft de administratie een tijdelijke tolerantie voorzien voor de projecten die reeds een aanvang hebben genomen vóór 2021. In deze gevallen wordt namelijk geacht te zijn voldaan aan de voorwaarde dat de afbraak en heropbouw gebeurt door dezelfde persoon indien wordt voldaan aan volgende voorwaarden:
o Er is een eenheid van project: er moet kunnen worden aangetoond dat de afbraak en de heropbouw gebeurt in het kader van een globaal project (dit blijkt meestal uit de omgevingsvergunning);
o De grondeigenaar en de bouwpromotor zijn verbonden ondernemingen.
Let wel: indien er zich uiterlijk op 31 december 2020 nog geen oorzaak van opeisbaarheid van de btw heeft voorgedaan met betrekking tot de afbraak, dan geldt deze tolerantie niet!
2. Enige en eigen woning
De voorwaarde dat het moet gaan om de enige eigen woning in hoofde van de bouwheer/ koper natuurlijk persoon moet gedurende 5 jaar vanaf de eerste ingebruikname vervuld zijn. Indien deze voorwaarde tijdens deze 5-jarige periode niet langer vervuld is, dan moet de koper/bouwheer dit zelf spontaan melden aan de fiscus en het belastingvoordeel (15% btw) terugstorten aan de Staat voor het jaar waarin de wijziging zich voordoet en voor de nog te lopen jaren, tot beloop van een vijfde per jaar. De fiscus heeft daarom in haar FAQ al bijkomende toelichting gegeven omtrent het begrip enige en eigen woning.
Notie ‘enige woning’
Als u al een andere woning heeft die u hij bewoont als eigen woning, waar u gedomicilieerd bent en die uiterlijk op 31 december van het jaar na de eerste ingebruikneming van de nieuwe woning is verkocht, vormt dit geen beletsel voor de toepassing van de 6% btw.
Er wordt ook geen rekening gehouden met een woning verkregen in het kader van een erfenis waardoor u mede-eigenaar, blote eigenaar of vruchtgebruiker werd.
Indien u als gehuwd of wettelijk samenwonend koppel een woning gaat afbreken en heropbouwen, dan wordt u voor de beoordeling of u voldoet aan de voorwaarden van het 6% tarief beschouwd als één geheel. Concreet wil dit zeggen dat de nieuw opgerichte woning voor beiden de enige woning moet zijn.
Indien het zou gaan om twee broers of twee feitelijk samenwonende partners die elk 50% eigendom zijn van de af te breken en weder op te bouwen woning, dan wordt de voorwaarde inzake enige woning in het kader van het verlaagd tarief voor elk afzonderlijk beoordeeld, met mogelijks een verschillende btw-tarief voor elke broer / feitelijk samenwonende partner als gevolg. Let wel dat indien er één aannemingsovereenkomst wordt afgesloten met beiden, dat de voorwaarde inzake enige woning niet wordt geacht te zijn voldaan.
Notie ‘eigen woning’
De nieuw opgebouwde woning moet hoofdzakelijk als ‘eigen woning ‘ worden gebruikt. Dit wil zeggen dat indien er een ook een beroepsactiviteit in wordt uitgeoefend, er minstens 50% van de woning als eigen woning moet worden gebruikt.
De bouwheer moet na de oprichting van de nieuwe woning zonder uitstel zijn domicilie verplaatsen naar de nieuw opgerichte woning. Dit betekent dat het domicilie er moet worden gevestigd van zodra de woning geschikt is voor gebruik.
3. Aangaande de af te breken woning
Indien er bij een afbraak en heropbouw – project meerdere kadastrale percelen worden samengevoegd, waarbij er sommige percelen bebouwd zijn en andere onbebouwd, dan kan de nieuw gebouwde woning, na afbraak van de oude woningen, genieten van het 6% tarief indien de nieuwe woning voor minstens 50% gelegen is op de vroegere bebouwde kadastrale percelen. De nieuwe woning hoeft niet op dezelfde fysieke plaats op het perceel te staan.
In het tegenovergestelde geval, wanneer er een perceel met af te breken woning wordt opgesplitst, waarbij na de afbraak van de woning op elk perceel een nieuwe woning wordt opgericht, dan komen beide woningen in aanmerking voor het verlaagd tarief, zelfs als 1 perceel voorheen onbebouwd was, indien aan alle andere voorwaarden wordt voldaan.
4. Lopende projecten
Voor projecten van afbraak en heropbouw die reeds waren opgestart vóór 1 januari 2021 en die aan alle voorwaarden voldoen, kan het verlaagd tarief worden toegepast op de btw die opeisbaar is geworden vanaf 1 januari 2021 indien de verklaring uiterlijk 31 maart 2021 wordt ingediend.
Indien de verklaring te laat wordt ingediend, dan kan het verlaagd tarief niet meer worden genoten! De datum van 31 maart 2021 is dus een hakbijl termijn voor de reeds lopende projecten die mogelijk in aanmerking komen voor het verlaagd tarief van afbraak en heropbouw.
Voor de levering van een woning moet de verklaring uiterlijk worden ingediend bij de levering door de leverancier (bouwpromotor). Bij een verkoop op plan is dat in de regel het moment van voorlopige oplevering. Bij een verkoop op plan met een facturatie in schijven wordt de btw reeds opeisbaar op deze schijven en kan het 6% tarief slechts toegepast worden op de schijven gefactureerd na de indiening van de verklaring.
Heeft u nog bijkomende vragen omtrent de nieuwe regelgeving of wenst u assistentie hieromtrent, aarzel dan niet ons te contacteren.
