Beide gunstregelingen zijn onderworpen aan eigen voorwaarden en formaliteiten. Eén voorwaarde die beide regelingen gemeen hebben betreft de vereiste dat de aangekocht/gebouwde woning de enige woning is. Er mag m.a.w. geen verhinderend bezit zijn van een andere woning. De invulling van deze voorwaarde verschilt evenwel. Daardoor kan een woning waarvan u blote eigenaar bent vanwege een schenking in het kader van successieplanning, u verhinderen om een woning aan 6% btw te bouwen onder de regeling afbraak en heropbouw, maar blijft u wel in aanmerking komen voor het verlaagde 2% tarief over registratierechten.
Hieronder verduidelijken we de algemene principes rond verhinderend bezit en bekijken we, op basis van recente standpunten welke mogelijkheden er nog zijn om dit bezit te vervreemden en zo alsnog het verlaagde tarief te verkrijgen.
1. Registratierechten
Een koper van een woning in het Vlaamse Gewest kan beroep doen op het verlaagde tarief van registratierechten van 2% voor de enige eigen woning. Volgens de memorie van toelichting bij het Programmadecreet van 23 december 2021 (waarbij het destijds bestaande verlaagde tarief voor de enige eigen gezinswoning werd verlaagd naar 3%, vanaf 1 januari 2025 verder verlaagd tot 2%), is deze maatregel ingevoerd als een stimulans voor jonge kandidaat-kopers om een enige eigen woning te kunnen verwerven. Het moet gaan om de zuivere aankoop van een woning waarbij de geheelheid van de volle eigendom wordt verkregen. Een woning is een onroerend goed dat dadelijk, of na normale onderhouds- of herstellingswerken, zal dienen voor de huisvesting van een gezin of van een persoon. Het verlaagde tarief is bijgevolg niet mogelijk voor een aankoop van een woning op plan of in aanbouw, voor een casco woning, voor een perceel grond of voor een woning die onder btw (constructies) en onder registratierechten (grond) verkocht wordt. Bovendien moet de koper zijn domicilie binnen de drie jaar in deze woning vestigen. Daarnaast mag de koper geen verhinderend onroerend bezit hebben in België of in het buitenland. De clausule om toepassing te kunnen maken van het verlaagde tarief moet worden opgenomen in de notariële aankoopakte.
Voor de volledigheid geven we ook mee dat een aantal van voormelde voorwaarden zullen worden aangepast als het ontwerpdecreet wordt goedgekeurd. De nieuwe voorwaarden zouden volgens dit ontwerp van toepassing zijn vanaf 1 januari 2026. Er zou een verstrengde inschrijvingsverplichting gelden; voortaan zal de koper zich ertoe moeten verbinden om de inschrijving gedurende een ononderbroken periode van minstens één jaar te behouden. Bovendien moet de verwerving van de woning uitsluitend door natuurlijke personen gebeuren. Dit wil zeggen dat alle aankopen waarbij een rechtspersoon mede-verkrijger is, in het geheel onder het basistarief van het verkooprecht van 12% zullen vallen. Het verlaagde tarief zou enkel gelden voor aankopen in volle eigendom; gesplitste aankopen zouden bijgevolg uitgesloten worden van het gunsttarief.
Het verhinderend bezit houdt verband met een uitsluitingsregel die uit twee luiken bestaat:
- De koper die het verlaagde tarief claimt, mag op datum van de notariële aankoopakte niet voor de geheelheid volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond.
- Als er meerdere kopers zijn, mogen ze niet samen voor de geheelheid volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond.
Deze voorwaarden zijn redelijk beperkend geformuleerd. Uit een a contrario lezing kunnen we besluiten dat het bezit van een onverdeeldheid in een woning, de blote eigendom of juist het vruchtgebruik van een woning, of het bezit van de volle eigendom van een handelspand geen beletsel vormen voor de toepassing van het verlaagd tarief.
Deze beperkte uitsluiting is goed nieuws voor jonge kopers die bv. in het kader van een vermogensplanning al de blote eigendom van een woning van hun ouders verkregen hebben. Ze worden aldus niet “benadeeld” door de vermogensplanning van hun ouders.
De beperkte uitsluiting zou kopers in de verleiding kunnen brengen om zich op beperkte wijze van hun verhinderend bezit te ontdoen voorafgaand aan de aankoop. Dit heeft meestal een kostprijs, maar deze weegt veelal niet op tegen het voordeel om op de nieuwe aankoop 10% minder registratierechten te moeten betalen.
Stel bijvoorbeeld een koppel, Sam en Eva, overweegt de aankoop van een nieuwe gezinswoning ter waarde van €600.000. Sam bezit al een appartement ter waarde van €300.000 (waarin het koppel nu woont) dat hij zou willen behouden om te verhuren aan derden. Dit vormt voor hem een verhinderend bezit, waardoor op zijn deel van de aankoop 12% in plaats van 2% registratierechten verschuldigd zal zijn. Eva kan op haar deel wel van het tarief van 2% genieten. Samen €36.000 + €6.000 = €42.000 registratierechten.
Sam zou een onverdeeld aandeel van zijn appartement kunnen overdragen aan zijn ouders (bv. 1%, dus t.w.v. €2.500), wat onderworpen zou zijn aan 12% registratierechten (€300). Daardoor zou de nieuwe aankoop aan €12.000 registratierechten kunnen plaatsvinden. Of nog, Sam zou het vruchtgebruik van het appartement kunnen overdragen aan zijn ouders of vennootschap, wat hem naast het fiscale voordeel ook extra financieringscapaciteit zou bieden om de nieuwe aankoop te kunnen doen.
Het zal niet verwonderen dat de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL) dergelijke optimalisaties met argusogen bekijkt. Ze zal deze met name beoordelen in het licht van de antimisbruikbepaling over registratierechten. Verschillende casussen werden haar al voorgelegd via een aanvraag tot voorafgaande beslissing. Deze beslissingen worden (op anonieme wijze) gepubliceerd. En hoewel ze enkel tegenstelbaar zijn in het concrete dossier, geven ze een goed inzicht in hoe VLABEL dergelijke optimalisaties beoordeelt.
In volgende casussen werd de voorafgaande vervreemding als misbruik beschouwd waardoor hiermee geen rekening zal worden gehouden en op de aankoop van de nieuwe woning alsnog aan het algemene tarief van 12% onderworpen zal worden:
- Schenking van 10%volle eigendom van het verhinderend bezit aan de echtgenoot, gevolgd door nieuwe aankoop van de gezinswoning (VB 22019);
- Schenking van 100% vruchtgebruik van het verhinderend bezit aan demoeder, gevolgd door nieuwe aankoop van de gezinswoning (VB 23071);
- Schenking van 100% blote eigendom van het verhinderend bezit aan de zoon van één jaar oud, gevolgd door nieuwe aankoop van de gezinswoning (VB 22052);
- Schenking van 100% volle eigendom van het verhinderend bezit aan de twee minderjarige kinderen, gevolgd door nieuwe aankoop van de gezinswoning (VB 24109);
- Verkoop van 100% vruchtgebruik van het verhinderend bezit aan de ouders, gevolgd door nieuwe aankoop van de gezinswoning (VB 25096).
VLABEL hanteert bij deze negatieve beslissingen vaak dezelfde argumentatie:
- Het verlaagde tarief van 2% is ingevoerd als een stimulans voor jonge kandidaat-kopers om een enige eigen woning te kunnen verwerven;
- De geplande opeenvolgende verrichtingen maken fiscaal misbruik uit aangezien er geen redelijke termijn zal verstreken zijn tussen de schenking/verkoop van het verhinderend bezit en de nieuwe aankoop van de gezinswoning en er dus eenheid van opzet kan worden aangenomen;
- De opgegeven niet-fiscale motieven wegen niet op tegen de fiscale motieven.
De volgende transacties konden VLABEL dan weer wél overtuigen:
- Verkoop van 100% volle eigendom van het verhinderend onroerend bezit aan de eigen patrimoniumvennootschap, gevolgd door nieuwe aankoop van de gezinswoning;
- Verkoop van 100% blote eigendom aan de eigen vennootschap en 100% van het vruchtgebruik aan een derde, gevolgd door nieuwe aankoop van de gezinswoning.
De Vlaamse Codex Fiscaliteit biedt expliciet de mogelijkheid om een verhinderend bezit te verkopen binnen de twee jaar ná de nieuwe aankoop. Ook in dat geval zou de nieuwe aankoop ondanks het verhinderend bezit toch aan 2% kunnen plaatsvinden (of als alternatief zou het normale verkooprecht geheven worden en kan het verschil teruggevorderd worden). In de notariële akte moet dan de verbintenis worden opgenomen om het onroerend bezit te vervreemden binnen de twee jaar na deze aankoopakte. Bij deze werkwijze is vereist dat de volle eigendom vervreemd wordt en moet de koper bovendien een causaal verband bewijzen tussen deze verkoop en aankoop. In de aankoopakte van de nieuwe woning wordt doorgaans vermeld dat het niet de bedoeling van de koper is om het verhinderend bezit te behouden omdat de gelden zullen worden aangewend tot terugbetaling van het overbruggingskrediet of voor de uitvoering van de renovatiewerken aan de nieuw aangekochte woning. Het causaal verband hoeft echter niet louter financieel van aard te zijn; het komt er op aan te bewijzen dat het nooit de bedoeling is geweest om op hetzelfde moment eigenaar te zijn van de nieuw aangekochte woning en van de oude woning.
Hernemen we het voorbeeld van Sam en Eva. Als Sam nog steeds volle en volledig eigenaar zou zijn appartement bij het verleiden van de notariële akte van de nieuwe woning, zou alsnog de toepassing van het 2%-tarief kunnen gevraagd worden op de gehele aankoopprijs. Vereist is dan wel dat Sam de volle eigendom verkoopt aan een derde en dat er bovendien kan worden aangetoond dat hij deze gelden nodig had om bv. het overbruggingskrediet af te lossen of verbouwingen aan de woning te financieren. Wellicht kan het ook volstaan dat de volle eigendom wordt overgedragen aan zijn managementvennootschap of een familielid. We hebben geen kennis van voorafgaande beslissing op dit punt.
2. Btw
Er zijn sinds 1 juli 2025 verschillende mogelijkheden om te bouwen of te kopen onder het 6% btw tarief voor afbraak wederopbouw. Eén van de mogelijkheden is het geval van de bouwheer of de koper voor wie de wederopgebouwde woning de enige en hoofdzakelijk eigen woning is. Voor bouwheren mag de woning maximaal een bewoonbare oppervlakte hebben van ten hoogste 200 m² en voor de kopers wordt dit verder beperkt tot een maximaal bewoonbare oppervlakte van 175 m². In deze bijdrage gaan we enkel dieper in op de voorwaarde dat het moet gaan om de enige woning.
De evaluatie van het criterium “enige woning” gebeurt op het tijdstip van de eerste ingebruikneming of inbezitneming van de heropgerichte woning. Deze voorwaarde moet vervuld blijven gedurende een periode die eindigt op 31 december van het vijfde jaar na het jaar waarin de woning door de bouwheer-natuurlijke persoon of door de koper-natuurlijke persoon voor de eerste keer werd in bezit genomen of in gebruik genomen.
Ook hier is het dus belangrijk om na te gaan wanneer een woning wordt beschouwd als de “enige woning” in het kader van het 6% tarief voor afbraak wederopbouw en wanneer er sprake is van verhinderend bezit.
In het kader van de toepassing van het verlaagd tarief voor afbraak-wederopbouw wordt er bij de beoordeling van de “enige” woning rekening gehouden met alle gebouwen die geheel of gedeeltelijk worden gebruikt (of daar in elk geval voor zijn bestemd) als woning en waarop de bouwheer-natuurlijke persoon geheel of gedeeltelijk eigendomsrechten kan laten gelden dan wel andere zakelijke rechten dan het eigendomsrecht die hem de bevoegdheid verschaffen om de woning te gebruiken. Het bezit van blote eigendom van een woning geldt eveneens als zogenaamd 'verhinderend bezit'.
Bij de beoordeling van het ‘enig’ karakter wordt geen rekening gehouden met:
- Andere woningen waarvan de bouwheer/koper, door erfenis, mede-eigenaar, blote eigenaar of vruchtgebruiker is.
Dit wil zeggen dat woningen of zakelijke rechten op woningen die in volle of mede-eigendom zijn verkregen via schenking wel verhinderend bezit vormen!
Ook woningen die in volle eigendom geërfd werden vormen een verhinderend bezit.
- De woning die de bouwheer/koper bewoonde als eigen woning en waar zijn domicilie was gevestigd, doch die uiterlijk op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van de heropgebouwde woning is verkocht (de administratie kan, bij toegeving, ook andere vormen van volle eigendomsoverdracht aanvaarden, onder voorbehoud van misbruik).
Het is ook belangrijk om op te merken dat enkel woningen verhinderend bezit uitmaken, garages, handelspanden, bouwgronden… tellen niet mee bij de beoordeling van het “enig” karakter van de wederopgebouwde woning.
Het feit dat het bezit van een geschonken mede-eigendom, blote eigendom of vruchtgebruik in een woning wel een verhinderend bezit uitmaakt, zorgt ervoor dat er bij successieplanning van de ouders naar hun (klein)kinderen toe, rekening moet worden gehouden met de hypotheek die door de schenking wordt gelegd op de mogelijkheid voor de (klein)kinderen om voor toekomstige projecten het 6% btw-tarief te kunnen genieten.
Sinds 1 juli 2025 wordt de beoordeling van het karakter van de “enige” woning wanneer er meerdere bouwheren of kopers zijn, gedaan in hoofde van elke koper of bouwheer apart. Dit in tegenstelling tot de situatie voor 1 juli 2025 waarbij gehuwden en wettelijk samenwonenden als een eenheid dienden te worden beschouwd bij beoordeling van het ‘enig’ karakter van de wederopgebouwde woning, hetgeen nadelig was.
De nieuwe interpretatie is van toepassing op de heropgerichte woningen waarvan de eerste ingebruikneming of inbezitneming plaatsvindt na 30 juni 2025. Aangezien het gaat om een versoepeling van de toepassing van het criterium ten aanzien van gehuwden of wettelijk samenwonenden en in weerwil van de principes over opeisbaarheid van de belasting, werd door de btw-administratie beslist dat in dat geval het verlaagd btw-tarief eveneens mag toegepast worden op de btw die opeisbaar is geworden voor 1 juli 2025.
Deze positieve evolutie voor wettelijke samenwonende en gehuwde koppels over de beoordeling van het “enig” karakter van de woning heeft de btw-administratie wel genoopt om toekomstige creatievelingen te waarschuwen. In de Circulaire 2025/C/48 staat al opgenomen dat de btw-administratie zich in elk geval zich het recht voorbehoudt om de algemene antirechtsmisbruik bepaling in te roepen als er misbruiken zouden worden vastgesteld in het kader van de door de bij de handeling betrokken kopers meegedeelde gegevens.
Besluit
Uit bovenstaande vergelijking volgt dat de regelingen over registratierechten en btw verwijzen naar een gelijkaardige notie, maar dat de wettelijke invulling ervan toch enigszins verschilt.
Daarnaast leren de beslissingen van de Vlaamse Belastingdienst ons dat het ontdoen van een woning of bouwgrond voorafgaandelijk aan de aankoop, om te kunnen aankopen aan 2% registratierechten, vaak fiscaal misbruik uitmaakt. Het komt er op aan om voldoende niet-fiscale motieven aan te tonen voor deze transacties. De vervreemding moet bovendien voldoende zwaarwichtig zijn: een schenking of een verkoop van een onverdeeld deel in volle of blote eigendom zal doorgaans niet overtuigend zijn. De verkoop van de volle eigendom aan een eigen vennootschap zou dan wel weer volstaan. Wij vernemen van de Vlaamse Belastingdienst dat zij voor elke koper eenvoudig kunnen controleren of zij in een (recent) verleden voor de geheelheid in volle eigendom eigenaar waren van een woning of een perceel bouwgrond. Kopers die zich voorafgaand aan een nieuwe aankoop van verhinderend onroerend bezit willen ontdoen in de hoop het verlaagde tarief van 2% te verkrijgen, doen er dus goed aan enige voorzichtigheid aan de dag te leggen.
Over btw zijn de regels strenger en is er minder ruimte tot optimalisatie. Wellicht daardoor is de btw-administratie minder streng in haar beoordeling. Het lijkt te volstaan dat de vervreemding effectief gebeurt en de niet-fiscale motivatie daarbij speelt een minder grote rol.
