Overslaan en naar de inhoud gaan
#Tax & Legal #Business & International Tax #Onroerend Goed #Aandelen #Vennootschap

Einde van het verdeelrecht bij uitbreng onroerend goed uit de vennootschap?

dinsdag 24/05/2022

Het Grondwettelijk Hof heeft in een recente uitspraak de toepassing aan banden gelegd van het verdeelrecht bij uitbreng van een onroerend goed aan de aandeelhouders van een naamloze vennootschap. De omzetting naar een besloten vennootschap kan soelaas bieden, maar voorzichtigheid is geboden.

Registratierechten: verdeel- of verkooprecht

Als een onroerend goed aan verschillende mede-eigenaars toebehoort en ze beslissen om uit onverdeeldheid te treden, is het verdeelrecht van toepassing. In Vlaanderen bedraagt dat momenteel 2,5%. Verkoopt u een onroerend goed, dan is dit aan het verkooprecht van 12% (sinds 1 januari 2022).

De uitbreng van een onroerend goed uit een vennootschap aan de aandeelhouders valt in principe ook onder het verkooprecht. Dat is het gevolg van een fiscale fictie. In de fiscale praktijk wordt daarom een onroerend goed vanaf het begin in onverdeeldheid gebracht tussen de aandeelhouder en de vennootschap. Dat is bijvoorbeeld in een verhouding 99% tegenover 1%. Het gevolg is dat bij een uitbreng het veel interessantere verdeelrecht van toepassing is in plaats van het verkooprecht.

Standpunt van de overheid

In 2014 bepaalde de FOD Financiën dat bij een uitbreng aan de aandeelhouders het verkooprecht voorrang moet hebben op het verdeelrecht. Aan de basis lag de voorrang van de lex specialis op de lex generalis. In 2015 nam ook de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL) dat standpunt in.

Hoewel deze visie op veel kritiek stootte, trad ook de rechtspraak dit standpunt bij in het geval van een uitbreng door een nv aan haar aandeelhouders. Daartegen werd een cassatieberoep ingesteld. Het Hof van Cassatie stelde vervolgens twee prejudiciële vragen aan het Grondwettelijk Hof om na te gaan of deze visie het gelijkheidsbeginsel niet schendt.

Het Grondwettelijk Hof bevestigt: geen discriminatie

Bovenstaande visie heeft als gevolg dat het verkooprecht van toepassing is als een natuurlijk persoon-aandeelhouder uit onverdeeldheid treedt. Een natuurlijk persoon die geen vennoot is, kan wel nog steeds het verdeelrecht toepassen. Er wordt geen onderscheid gemaakt of de vennoot het verkooprecht al heeft voldaan (al dan niet samen met de vennootschap), of hij het onroerend goed verwierf zonder ooit verkooprecht te betalen.

Op de prejudiciële vraag of deze visie het gelijkheidsbeginsel schendt, antwoordde het Grondwettelijk Hof dat dit niet het geval is.

De uitspraak van het Hof lijkt definitief de deur te sluiten voor de nv en haar aandeelhouders om de aankoop en daarna de toekenning van het onroerend goed fiscaal gunstig te laten verlopen via het verdeelrecht. Het verkooprecht is dus onverbiddelijk van toepassing, ook al gaat het juridisch gezien nog steeds om uit onverdeeldheid treding.

Toch niet allemaal kommer en kwel

Dat deze optimalisatiepiste uitgesloten is voor de naamloze vennootschap (nv), neemt niet weg dat de besloten vennootschap (bv) wel het verdeelrecht nog kan gebruiken.

Voor de aandeelhouders van de bv gelden twee uitzonderingsregels op het verkooprecht. Is aan de voorwaarden voor deze uitzonderingen voldaan, dan wordt de uitbreng belast volgens de gemeenrechtelijke aard van de rechtshandeling. De fictie van het verkooprecht wordt m.a.w. buitenspel gezet waardoor het verdeelrecht herleeft.

  1. Een eerste uitzondering geldt als de verkrijger een historische vennoot is. Dat betekent dat een aandeelhouder die het onroerend goed destijds zelf heeft ingebracht in de vennootschap, al aandeelhouder was op het moment dat de vennootschap het onroerend goed met betaling van registratierechten verkreeg.
  2. Een tweede uitzondering betreft de zogenaamde wachtregeling. Daarbij wordt bij de vereffening of de terugbetaling van inbreng slechts een algemeen vast recht van 50 euro toegepast. Bij latere toebedeling wordt dan nagegaan of het onroerend goed toekomt aan een historische vennoot. Is dat het geval, dan is ook hier het verdeelrecht van toepassing.

Dit standpunt is nadrukkelijk bevestigd in een Federaal Standpunt van 23 oktober 2018 en in diverse voorafgaande beslissingen van VLABEL.

De oplossing: van nv naar bv?

Dit verschil in behandeling zou belastingplichtigen die een uitbreng overwegen ertoe kunnen aanzetten om hun naamloze vennootschap om te zetten naar een bv. De vraag is of dit geen fiscaal misbruik is.

In een voorafgaande beslissing van januari 2021 kwalificeerde VLABEL de omzetting van nv naar bv, gevolgd door een uitbreng van het onroerende goed alvast niet als fiscaal misbruik.

Wat was de situatie die voorlag?

Het ging om een nv die opgericht werd met als doel drie verschillende activiteiten onder te brengen in de vennootschap. Om deze activiteiten te kunnen uitoefenen, werd de volledige benedenverdieping van het onroerend goed, opgetrokken door de vennootschap, als beroepsmatig beschouwd. Doorheen de tijd namen de activiteiten af en bleek de omzetting van nv naar bv opportuun. De motivatie voor de omzetting was aan de ene kant de verminderde activiteit en aan de andere kant het feit dat er niet langer nood was aan het open karakter van een nv.

Drie jaar na de omzetting bleek slechts een van de drie activiteiten nog inkomsten te genereren. Maar ook die namen af en dus werd beslist om de bv om te zetten naar een eenmanszaak. De vennootschap werd vereffend en het onroerend goed werd verdeeld onder de aandeelhouders.

VLABEL ging in bovenstaande situatie akkoord met de toepassing van het verdeelrecht omdat er verschillende niet-fiscale motieven waren voor de omzetting. Bovendien werden de aandeelhouders aan wie werd toebedeeld, gekwalificeerd als historische vennoten.

Voorzichtigheid blijft geboden

Uiteraard maakt één positieve ruling de lente niet. Ga voordat u een uitbreng van een onroerend doet zeker eens na of de piste van een omzetting interessant kan zijn, tenminste zolang er geen sprake is van fiscaal misbruik.

Om dat risico maximaal te verminderen, motiveert u best de omzetting van rechtsvorm vanuit andere motieven dan een loutere belastingbesparing. Ook de termijn tussen de omzetting en de uitbreng van het onroerend goed kan van belang zijn. Hoe langer de periode tussen de omzetting en de daaropvolgende uitbreng, hoe moeilijker het is om eenheid van opzet tussen beide aan te tonen.

Wenst u meer informatie over verdeelrecht en verkooprecht, aarzel dan niet om contact op te nemen met ons team.

Neem contact op met één van onze experten

Dimitri Lemeire

Dimitri Lemaire

Director Tax & Legal Services

Contact
Hitoshi_Vanlangeghem

Hitoshi Vanlandeghem

Senior Associate Moore Law

Contact