Vastgoedvoorraad bouwrijp of verkoopklaar maken: fiscale gevolgen?

Casus

In 2016 kocht BelCo een gebouwd onroerend goed aan met de bedoeling dit af te breken en er een nieuwbouwproject op te starten. Daarom boekt BelCo op haar balansdatum van het boekjaar per 31 december 2016 een waardevermindering voor de uitgevoerde afbraakwerken. In haar belastingaangifte brengt BelCo deze geboekte afwaardering in mindering van haar belastbare basis.

De fiscus is het hier evenwel niet mee eens en vindt dat het pand op balans ondergewaardeerd is. Bijgevolg voegt de fiscus de boekhoudkundige waardevermindering opnieuw toe aan de belastbare basis als een ‘verdoken reserve’. Het fundamenteel argument is dat wanneer een belastingplichtige kosten maakt om een pand bouwrijp of verkoopklaar te maken, deze kosten als aanschaffingswaarde te activeren zijn en dus niet in resultaat mogen komen.

Hof van beroep van Antwerpen

Na de rechter in eerste aanleg volgt nu ook het Antwerpse hof de redenering van de fiscus. Om te beginnen en in een breder kader brengt het hof vooreerst in herinnering dat er op fiscaal vlak maar sprake kan zijn van een ‘verdoken reserve’ wanneer een boekhoudkundige of fiscale waarderingsbepaling met de voeten is getreden. Daarom legt het hof vooral de nadruk op de volgende boekhoudkundige basisbeginselen:

• Op basis van het algemeen primauteitsbeginsel primeert het gemeen (in casu boekhoud-) recht op het fiscaal recht, tenzij het fiscaal recht in een afwijkende regel voorziet.
• Een bewezen waardevermindering vormt in beginsel fiscaal een aftrekbare beroepskost.
• Voor boekhoudkundige doeleinden wordt elk actief gewaardeerd aan de aanschaffingswaarde. Dit omvat onder meer de aanschaffingsprijs en de bijkomende kosten.
• Het principe van boeking van een actiefbestanddeel aan historische kostprijs en het principe van het getrouw beeld van de jaarrekening werken ook door voor fiscale doeleinden.
• Wanneer een vennootschap aan alle wettelijke regelgeving tegemoetkomt, wordt zij vermoed voldaan te hebben aan het beginsel van het getrouw beeld, tenzij het tegendeel wordt bewezen.

Wat zegt de boekhoudwetgeving?

Toegepast op de voorliggende casus had BelCo het pand geboekt als ‘voorraad en bestellingen in uitvoering’, en zelfs als ‘onroerende goederen bestemd voor verkoop’ om heel precies te zijn.

De Belgische boekhoudwetgeving reikt een aantal regels aan om ‘voorraden’ te waarderen, i.e. aan aanschaffingswaarde of de lagere marktwaarde op balansdatum. Aanvullende waardeverminderingen kunnen enkel worden geboekt in functie van de evolutie van de marktwaarde van de voorraad of wanneer een inherent risico dat rechtvaardigt.

Ook de CBN denkt mee

De Antwerpse rechter wijst er ook op dat de Commissie voor Boekhoudkundige Normen (CBN) reeds een advies aan deze materie heeft gewijd (Advies 2015/8). Kort samengevat: overeenkomstig deze (toonaangevende) boekhoudkundige richtlijnen moet vastgoed dat bestemd is voor verkoop (ook een kijkwoning) op balans geboekt worden aan aanschaffingswaarde, tenzij een lagere marktwaarde op balansdatum kan worden verantwoord.

Dit heeft tot gevolg dat kosten die worden gemaakt om een voorraad in zijn huidige staat te brengen op de plaats waar hij zich bevindt, deel uitmaken van zulke aanschaffingswaarde. Andere kosten kunnen dan weer in resultaat worden geboekt.

Kosten om een pand bouwrijp of verkoopklaar te maken zijn alleszins te activeren, aldus zowel de CBN en het Antwerpse hof. Deze kosten omvatten onder meer:

• Studie- en ontwerpkosten na de aankoop
• Erelonen van notarissen, landmeters en architecten
• Registratiebelasting
• Verzekeringen
• Slopingskosten
• Bodemsaneringskosten
• Riolering- en wegenaanleg
• (Ver)bouwkosten
• Optioneel ook intercalaire interesten als het een ‘normale’ bouwperiode betreft

De volgende kosten kunnen daarentegen meteen in resultaat worden genomen en hoeven dus niet te worden geactiveerd:

• Voorafgaande kosten, bijvoorbeeld een haalbaarheidsstudie
• Algemene directiekosten
• Kosten van promotiemateriaal
• Receptiekosten voor commerciële events

Wat is lagere marktwaarde?

CBN en hof zijn ook vrij concreet over hoe u de notie ‘lagere marktwaarde’ moet becijferen. De startbasis is de verkoopprijs bij vertrek van het pand uit de onderneming op balansdatum. Hierbij houdt u rekening met normale en gebruikelijke verkoopvoorwaarden, waaronder kortingen, ristorno’s en rabatten. Ook de normale rechtstreekse verkoopkosten komen in mindering.

In casu was BelCo er niet in geslaagd om overtuigend aan te tonen dat de geboekte waardevermindering verband hield met zo’n ‘lagere marktwaarde’. Daarom heeft de fiscus – volgens het hof terecht – de belastbare basis van BelCo verhoogd met een verdoken reserve, voor het bedrag van de geboekte waardevermindering.

Opgelet: verdoken reserve ‘verjaart’ niet

In de marge vuren we ook nog het volgende waarschuwingsschot af: de fiscus is niet gebonden door verjaringstermijnen om de belastbare basis eventueel te verhogen met een ‘occulte reserve’ (een ondergewaardeerd actief of overgewaardeerd passief). Vandaar het belang om de gehanteerde waarderingspolitiek degelijk te documenteren. Deze casus is daar een tastbare illustratie van.

Hebt u hier vragen over? Onze experten helpen u graag verder.