​​​​​​​Optie tot verhuring van gebouwen met btw 

Basisvoorwaarden

De basisvoorwaarden om de optie tot verhuur van een gebouw met btw te kunnen uitoefenen blijven ongewijzigd:

• Het moet gaan om een (gedeelte van) gebouw, eventueel met bijhorend terrein
• én de huurder moet een btw-plichtige zijn die het goed uitsluitend voor zijn btw-plichtige activiteit gebruikt. De huurder mag ook een vrijgestelde btw-plichtige zijn (bv. een dokter).

Onder een gedeelte van een gebouw wordt onder deze wetgeving verstaan een gedeelte dat economisch zelfstandig geëxploiteerd kan worden (verhuurd en gebruikt). Er moet van buitenaf toegang zijn tot de verhuurde ruimtes, zonder dat men hiervoor door ruimtes moet gaan die uitsluitend voor andere dan beroepsdoeleinden worden gebruikt.

Onder bijhorend terrein wordt verstaan het kadastraal perceel waarop het gebouw is opgericht en dat samen met het gebouw wordt verhuurd door eenzelfde persoon.

De optie om de verhuur aan btw te onderwerpen moet gezamenlijk worden uitgeoefend door de verhuurder en de huurder. Concrete modaliteiten zullen bij Koninklijk Besluit moeten worden vastgelegd. In de memorie van toelichting staat ter verduidelijking dat een pro fisco verklaring in de huurovereenkomst in principe hiertoe volstaat.

Inwerkingtreding vanaf 1 januari 2019

Het is enkel mogelijk om te opteren voor nieuwe gebouwen of vernieuwbouw (i.e. grondig gerenoveerde gebouwen die na renovatie terug als nieuw kwalificeren voor btw-doeleinden) waarbij de btw opeisbaar is geworden vanaf 1 oktober 2018. Er mag voor die datum dus ook nog geen factuur zijn uitgereikt of voorschot zijn ontvangen met betrekking tot het nieuwe gebouw. Is dit wel het geval, zal de optie voor verhuur met btw niet mogelijk zijn. In tegenstelling tot de eerdere teksten zal er geen rekening moeten worden gehouden met btw op immateriële diensten (bv. architecten, landmeters, studiebureaus, …).

De enige uitzondering hierop zijn de (gedeelten van) gebouwen bestemd voor het opslaan van goederen. Hiervoor is niet vereist dat het gaat om nieuwe gebouwen waarbij de start van de werkzaamheden pas na 1 oktober 2018 plaatsvindt. De optie om te verhuren met btw zal met andere woorden ook voor ‘bestaande’ gebouwen kunnen uitgeoefend worden vanaf 1 januari 2019. De huidige uitzondering op de vrijgestelde onroerende verhuur, nl. voor de verhuur van opslagruimtes zal na de inwerkingtreding van de nieuwe regels enkel nog toepasselijk zijn als het niet mogelijk is om de optie tot verhuur met btw uit te oefenen (bv. bij verhuur aan een particulier). Indien de uitoefening van de optie dus theoretisch mogelijk is, zal bij de verlenging van bestaande huurcontracten en het afsluiten van nieuwe huurcontracten met betrekking tot opslagruimtes na 1 januari 2019, steeds moeten worden geopteerd om deze aan btw te onderwerpen.  

Nieuw is ook dat de vroegere 10% regel (waarbij max 10% van gebouw mag worden gebruikt als kantoor voor het beheer van de goederen) voor de kwalificatie van het gebouw als “bergruimte voor het opslaan van goederen” wordt verlaten. Voortaan volstaat het dat het gebouw ‘hoofdzakelijk’, zijnde meer dan 50 %, wordt gebruikt voor het opslaan van goederen. Wel wordt er een bijkomende beperking opgelegd dat deze ruimten niet voor meer dan 10% mogen worden aangewend als verkoopsruimte.

Wanneer men opteert om de verhuur te onderwerpen aan btw, dan geldt deze optie voor de gehele duur van de huurovereenkomst. Bij het afsluiten van een nieuwe huurovereenkomst of een verlenging van een bestaande overeenkomst zal telkens opnieuw moeten worden geopteerd om deze te onderwerpen aan btw. 

Normale waarde

Zoals reeds aangekondigd zal er bij de optie om de verhuur te onderwerpen aan btw ook een ‘normale waarde’ ingevoerd worden voor de huurvergoedingen. Hieraan werden geen wijzigingen meer aangebracht ten opzichte van het eerste ontwerp. De voorwaarden kan u lezen in ons vorig artikel.

Herzieningstermijn

De nieuwe specifieke herzieningstermijn van 25 jaar voor gebouwen die worden verhuurd met optie tot onderwerping aan btw, blijft behouden in het ontwerp dat bij het parlement werd ingediend. Hoewel de Raad van State in haar advies had gesteld dat de Europese btw-richtlijn een maximale herzieningstermijn van 20 jaar voorziet, werd hiermee geen rekening gehouden.

Daar waar de herziening van de initieel uitgeoefende btw-aftrek momenteel op jaarbasis dient te gebeuren, zal deze voor de 25-jarige herzieningstermijn ook jaarlijks moeten gebeuren, maar zal deze op maandbasis geëvalueerd worden. De verdere modaliteiten zouden nog worden uitgewerkt in het Koninklijk Besluit (K.B. nr. 3).

De onduidelijkheid aangaande de toepasselijke herzieningstermijn bij een bestemmingswijziging zal ook nog worden verduidelijkt middels aanpassing van hetzelfde Koninklijk Besluit. In de memorie van toelichting wordt reeds gesteld dat de bijzondere herzieningstermijn van 25 jaar slechts van toepassing is wanneer het gebouw bij de ingebruikname, of in de loop van de eerste 15 jaar, voor een btw-belaste verhuur wordt gebruikt. Ook zal er een oplossing worden gegeven voor de nadelige gevolgen in het geval een gebouw wordt verkocht buiten de btw-nieuwheidstermijn indien dit gebouw door de koper verder met btw zal worden verhuurd.

Voor de effectieve modaliteiten zal het aangepaste Koninklijk Besluit dus dienen te worden afgewacht.

Verplichte onderwerping van kortdurende verhuur aan btw

Onder kortdurende verhuur wordt, net zoals in het eerste ontwerp, verstaan de verhuur voor een periode die niet meer dan 6 maanden bedraagt.

Bij kortdurende verhuur is het niet nodig dat er wordt geopteerd om de verhuur te onderwerpen aan btw. Dit zal automatisch het geval zijn als men niet onder de uitzondering valt.

De uitzonderingen op de onderwerping van kortdurende verhuur van gebouwen aan btw, werden wel uitgebreid, en bevatten nu volgende lijst:

• Wanneer de (gedeelten van) gebouwen worden aangewend voor bewoning (reeds gekend);
• Verhuur aan natuurlijke personen die de goederen aanwenden voor hun privé gebruik of meer algemeen voor andere doeleinden dan die van hun economische activiteit (nieuw);
• De verhuur aan organisaties zonder winstoogmerk (nieuw);
• Wanneer de (gedeelten van) gebouwen worden aangewend voor handelingen die zijn vrijgesteld op basis van artikel 44 § 2 W.BTW. In concreto zijn dit de btw- vrijstellingen voor handelingen van sociale en culturele aard (reeds gekend).

De inwerkingtreding voor de btw onderwerping van de verhuur voor korte duur is ook 1 januari 2019. De op 1 januari 2019 lopende overeenkomsten die nog onder de btw-vrijstelling vallen bij hun opmaak, blijven van de vrijstelling genieten tot het einde van hun oorspronkelijke looptijd.

Andere aandachtspunten

De overdracht van huur wordt principieel een btw belaste dienst. Hierbij maakt het niet uit of de onderliggende huurovereenkomst aan btw is onderworpen, dan wel van btw is vrijgesteld.

De toepassing van de verlaagde btw-tarieven (6% en 12% afhankelijk van het geval) wordt uitgebreid tot de verhuur van gebouwen, waarvoor werd geopteerd deze aan btw te onderwerpen. Onder andere zullen privéwoningen en instellingen voor personen met een handicap, huisvesting in het kader van het sociaal beleid en gebouwen bestemd voor onderwijs en leerlingenbegeleiding hiervan kunnen genieten.

Conclusie

De stemming van het wetsontwerp in het parlement wordt momenteel in september voorzien. Hierbij wordt verwacht dat het ontwerp in huidige vorm zal worden goedgekeurd. Wij houden u in ieder geval op de hoogte van de finaal goedgekeurde teksten en zullen waar nodig nog duiding geven eens meer details bekend zijn.