Onroerende verhuur met btw: vanaf 1 oktober 2018!

Historiek

Van oudsher is de verhuur van onroerende goederen in principe vrijgesteld van btw (artikel 44 §3, 2° W.BTW). Er zijn slechts enkele, specifiek afgebakende, uitzonderingen op deze btw vrijstelling. De keerzijde van deze btw- vrijstelling is dat er geen recht op aftrek is van de btw bij de aankoop, oprichting, renovatie van het onroerend goed in kwestie.

In de praktijk leidde dit vaak tot allerlei creatieve oplossingen zoals de oprichting van btw- eenheden, dienstencentra, actieve terbeschikkingstellingen, onroerende leasing structuren om toch maar recht op aftrek te hebben met betrekking tot de aankoop, oprichting en renovatiekosten betreffende het gebouw in kwestie. Bij het Zomerakkoord was er reeds sprake van de invoering van de optie om te verhuren met btw, doch dit werd op 22 oktober 2017 terug geschrapt om budgettaire redenen.

Wetsontwerp

De Ministerraad keurde op 30 maart 2018 een voorontwerp van wet goed waarin de optie tot verhuur met btw werd opgenomen. Dit voorontwerp ligt nu voor bij de Raad van State voor advies. De geplande inwerkingtreding is 1 oktober 2018. Hieronder bespreken we hetgeen momenteel is opgenomen in het wetsontwerp. Let wel dat er nog wijzigingen kunnen worden doorgevoerd n.a.v. de eventuele opmerkingen van de Raad van State.

Optie tot verhuring van gebouwen met btw

Om de optie tot verhuur van een gebouw met btw te kunnen uitoefenen, zou het moeten gaan om (gedeelte) van een gebouw, eventueel met bijhorende terrein én moet de huurder een btw- plichtige zijn die het goed uitsluitend voor zijn economische activiteit gebruikt. De huurder mag ook een vrijgestelde btw plichtige zijn (bv. een dokter). Onder een gedeelte van een gebouw wordt voor deze wetgeving verstaan een gedeelte dat economisch zelfstandig geëxploiteerd kan worden (verhuurd en gebruikt). Er moet van buitenaf toegang zijn tot de verhuurde ruimtes, zonder dat men hiervoor door ruimtes moet gaan die uitsluitend voor andere dan beroepsdoeleinden worden gebruikt. Onder bijhorend terrein wordt verstaan het kadastraal persceel waarop het gebouw is opgericht en dat samen met het gebouw wordt verhuurd.

De optie om de verhuur aan btw te onderwerpen moet gezamenlijk worden uitgeoefend door de verhuurder en de huurder samen. Het is enkel mogelijk om te opteren voor nieuwe gebouwen of vernieuwbouw (i.e. grondig gerenoveerde gebouwen die na renovatie terug als nieuw kwalificeren voor btw-doeleinden) waarbij de btw opeisbaar is geworden vanaf 1 oktober 2018. Volgens de memorie van toelichting bij het wetsontwerp mag noch op de materiële bouwkosten noch op  de voorbereidende werkzaamheden (bv. architectenkosten) btw opeisbaar zijn geworden voor 1 oktober 2018. Er mag voor die datum dus ook nog geen factuur zijn uitgereikt of voorschot zijn ontvangen met betrekking tot het nieuwe gebouw. Is dit wel het geval, zal optie voor verhuur met btw niet mogelijk zijn.

De enige uitzondering hierop zijn de (gedeelten van) gebouwen bestemd voor het opslaan van goederen. Hiervoor is niet vereist dat het gaat om nieuwe gebouwen waarbij de start van de werkzaamheden pas na 1 oktober 2018 plaatsvindt. De optie om te verhuren met btw zal met ander woorden ook voor ‘bestaande’ gebouwen kunnen uitgeoefend worden. De huidige uitzondering op de vrijgestelde onroerende verhuur voor opslagruimtes zal na de inwerkingtreding van de nieuwe regels enkel nog toepasselijk zijn als het niet mogelijk is om de optie tot verhuur met btw uit te oefenen (bv. bij verhuur aan een particulier). Indien de uitoefening van de optie dus theoretisch mogelijk is, zal  bij de verlenging van bestaande huurcontracten en het afsluiten van nieuwe huurcontracten met betrekking tot opslagruimte na 1 oktober 2018, steeds moeten worden geopteerd om deze aan btw te onderwerpen. Nieuw is ook dat de vroegere 10% regel (waarbij max 10% van gebouw mag worden gebruikt als kantoor voor het beheer van de goederen) voor het kwalificeren van het gebouw als bergruimte voor het opslaan van goederen wordt verlaten. Voortaan volstaat het dat het gebouw ‘hoofdzakelijk’ wordt gebruikt voor het opslaan van goederen.

Wanneer men opteert om de verhuur te onderwerpen aan btw, dan geldt deze optie voor de gehele duur van de huurovereenkomst. Bij het afsluiten van een nieuwe huurovereenkomst of een verlenging van een bestaande overeenkomst zal telkens opnieuw moeten worden geopteerd om deze te onderwerpen aan btw.
Er zal bij de optie om de verhuur te onderwerpen aan btw ook een ‘normale waarde’ ingevoerd worden voor de huurvergoedingen, zijnde een minimumwaarde van de huurvergoeding (als belastbare basis voor de berekening van de btw) teneinde te vermijden dat een belachelijk lage huurvergoeding wordt aangerekend om toch maar recht op aftrek te hebben bij de oprichting of de vernieuwbouw van het gebouw. Onder normale waarde wordt verstaan de marktprijs voor verhuur in gelijkaardige omstandigheden. Deze ‘normale waarde’ zal slechts spelen indien aan volgende voorwaarden voldaan is:

• De tegenprestatie van de huurder is lager dan de normale waarde;
• De huurder heeft geen volledig recht op aftrek; en
• De huurder en de verhuurder zijn met elkaar verbonden op basis van persoonlijke, financiële of organisatorische banden.

Een andere nieuwigheid waarvan sprake is, betreft een nieuwe specifieke herzieningstermijn van 25 jaar voor gebouwen die worden verhuurd met optie tot onderwerping aan btw. Dit is een bijkomende herzieningstermijn, momenteel is er sprake van een 5-jarige herzieningstermijn voor roerende bedrijfsmiddelen en renovatiewerken en een 15-jarige herzieningstermijn voor de oprichting van nieuwe gebouwen. Daar waar de herziening van de initieel uitgeoefende btw aftrek momenteel op jaarbasis dient te gebeuren, zal deze voor de 25-jarige herzieningstermijn ook jaarlijks moeten gebeuren, maar zal deze op maandbasis geëvalueerd worden. De verdere modaliteiten zouden nog worden uitgewerkt in een K.B. (o.a. uitzonderingen voor leegstand van het gebouw tussen twee huurperiodes,  ingevallen van overmacht, …).

Verplichte onderwerping aan btw met kortdurende verhuur

Onder kortdurende verhuur wordt verstaan de verhuur voor een periode die niet meer dan 6 maanden bedraagt. De gebruiksduur zoals deze wordt voorzien in de huurovereenkomst wordt hierbij in aanmerking genomen. Als er opeenvolgende contracten worden afgesloten tussen dezelfde partijen met betrekking tot hetzelfde (gedeelte van een) gebouw, dan zal er worden gekeken naar de totale duur.

Bij kortdurende verhuur is het niet nodig dat er wordt geopteerd om de verhuur te onderwerpen aan btw, dit zal automatisch het geval zijn. Hier is de hoedanigheid van de huurder ook van geen belang (dus ook bij verhuur aan particulieren, overheidsinstellingen, …).

Er zijn wel twee uitzonderingen op de onderwerping van kortdurende verhuur van gebouwen aan btw namelijk:

• Wanneer de (gedeelten van) gebouwen worden aangewend voor bewoning
• Wanneer de (gedeelten van) gebouwen worden aangewend voor handelingen die zijn vrijgesteld op basis van artikel 44 §§ 1-2 W.BTW. in concreto zijn dit de btw- vrijstellingen voor handelingen van medische, sociale en culturele aard.

Enkele toepassingsgevallen van deze nieuwe verplichte onderwerping van kortdurende verhuur van gebouwen aan btw zijn de verhuur van zalen voor seminaries, events, beurzen, … maar ook de verhuur van bergruimte voor een periode korter dan 6 maanden. De verplichte onderwerping van kortdurende verhuur aan btw primeert op de optie om verhuur te onderwerpen aan btw, m.a.w. bij een kortdurende verhuur zal er steeds btw van toepassing zijn.

Conclusie

Deze nieuwe mogelijkheid om onroerende verhuur te onderwerpen aan btw, zal één van de grootste btw – revoluties zijn van de laatste jaren. Hoewel het nog wachten is op het advies van de Raad van State, kan er al wel worden gedacht aan een planning voor nieuwbouwprojecten.