Nu ook klopjacht op verkoop van vruchtgebruik?

Situatieschets

Er is sinds enkele jaren heel wat te doen over de waardering van vruchtgebruik en blote eigendom, niet enkel bij de verwerving hiervan, maar sinds kort ook bij de gezamenlijke overdracht ervan. Meer concreet lopen vruchtgebruiken tegenwoordig over een periode van 20 tot 30 jaar in de meeste gevallen. In praktijk maken die vruchtgebruiken nooit (of op zijn minst zelden) het verstrijken van hun duur mee. Het onroerend goed op zich wordt vaak verkocht voor het einde van het vruchtgebruik, dus tijdens de duurtijd van het vruchtgebruik. Op die manier verkoopt de vruchtgebruiker zijn vruchtgebruik samen met de blote eigenaar die zijn blote eigendom verkoopt. Uiteraard moet de gezamenlijke prijs dan wel worden verdeeld over het resterende vruchtgebruik en die blote eigendom en dat blijkt nu de inzet te zijn van menige discussie met de fiscus.

Er was vroeger al rechtspraak van Aarlen , maar hier focussen we ons vooral op de nieuwe rechtspraak van de rechtbank Limburg van 26 februari 2018. Belangrijker dan deze (positieve) rechtspraak is dat deze gevallen geen uitzondering meer zijn, aangezien meer en meer van die controles opgemerkt worden. Toeval bestaat niet maar of dit echt om een grootscheepse, georganiseerde actie gaat, is momenteel nog onduidelijk. 

De feiten van het concrete geval

Het  ging hier om een eigendom aangekocht in 2006, voor het vruchtgebruik (20 jaar) door de vennootschap en voor de blote eigendom door de zaakvoerder/vennoot. De totale prijs bedroeg € 251.350,00 voor de aankoop die in casco-toestand gebeurde, verdeeld over de vruchtgebruiker 75 %) en de blote eigenaar 25%). Een detail van de achterliggende waardering blijkt niet uit het vonnis. Nadien zijn er werken gebeurd voor een bedrag van € 206.019,57 om het goed van casco-toestand om te toveren in een afgewerkte toestand. Ook deze kosten werden omgeslagen over vruchtgebruiker en blote eigenaar. De vruchtgebruiker droeg hiervan € 148.608,00 of 72,13%. Ook hier is er geen detail van de waardering beschikbaar. Klaarblijkelijk had men de kans om het goed vijf jaar later (in 2011) met een mooie meerwaarde te verkopen (totale verkoopprijs € 600.000,00). De hamvraag was hier natuurlijk hoe deze verkoopprijs diende te worden verdeeld tussen blote eigenaar en  de vruchtgebruiker.

De belastingplichtige had het vruchtgebruik gewaardeerd voor zijn resterende duur. Op die manier verkreeg de belastingplichtige een waarde voor het resterende vruchtgebruik van € 246.828,20. Deze waarde was echter lager dan de resterende boekwaarde van het vruchtgebruik (inclusief kosten van afwerking) die € 261.778,37 bedroeg. De belastingplichtige opteerde er bijgevolg voor om de vergoeding voor het resterende vruchtgebruik te gaan bepalen deze laatste boekwaarde, zodanig dat de vennootschap geen boekhoudkundige minwaarde hoefde te torsen. Het saldo van de prijs (€ 338.221,63) kwam bijgevolg toe aan de blote eigenaar. 

Fiscus wil meer gelijkheid tussen vruchtgebruiker en blote eigenaar

Het is hier overduidelijk dat de blote eigenaar de beste zaak heeft gedaan, daar hij na amper vijf jaar met de grootste buit gaat lopen (meer dan de helft) terwijl deze maar een kwart van de investeringen heeft gedragen. Dit roept uiteraard vragen op en niet in de laatste plaats bij de fiscus. Uit het vonnis blijkt immers dat de controlerende ambtenaar het advies had ingewonnen van de dienst patrimoniumdocumentatie, die het vruchtgebruik zelf had gewaardeerd op het (nog lagere) bedrag van € 224.521,00. Desalniettemin nam de controlerende ambtenaar hiermee nog geen genoegen en zocht hij of zij andere invalshoeken op om zijn of haar bedenkingen alsnog te kanaliseren.

Het vruchtgebruik  werd voor zijn resterende duur door de controleur berekend als zijnde [(verkoopprijs volle eigendom) x percentage vruchtgebruik/volle eigendom bij de initiële vestiging van het vruchtgebruik x resterende duur van het vruchtgebruik / initiële duur van het vruchtgebruik. Men trok eerst nog de residuwaarde van de afwerking- en inrichtingswerken af van de verkoopprijs alvorens deze verdeling te maken. Twee vragen blijven hierbij onbeantwoord:

1) gaat het om de boekhoudkundige of economische residuwaarde?
2) wie krijgt dit bedrag dan?

Heel belangrijk is dat deze aanpak de nieuwe methode lijkt van de fiscus, nu deze ook in andere controledossiers terug te vinden is.

Kenmerkend voor deze aanpak in de reeds gepasseerde gevallen is dat een deel van de meerwaarde wordt toegeschreven aan de restwaarde van het vruchtgebruik. Zodoende kwam de controleur uit op een hogere vergoeding voor het vruchtgebruik die maar liefst meer dan € 100.000,00 hoger lag dan hetgeen de belastingplichtige zelf had berekend.  

De rechtbank weegt de bewijsvoeringen tegen elkaar af

De rechtbank is heel duidelijk in haar bewoordingen. Zij stelt dat iedereen slechts winst kan boeken op de verkoop van “zijn rechten”. Meer bepaald kan de vruchtgebruiker maar vergoed worden voor het vruchtgebruik en de blote eigenaar maar voor de blote eigendom. Het is bijgevolg niet toegestaan dat de vruchtgebruiker een meerwaarde zou realiseren op de blote eigendom.

De rechtbank hamert op het basisprincipe dat het vruchtgebruik opnieuw moet gewaardeerd worden, rekening houdend met de huurwaarde op dat ogenblik en op basis van de resterende duur van het vruchtgebruik. De belastingplichtige heeft dat effectief zo gedaan en heeft zelfs een toeslag gerekend om toch minstens de resterende netto-boekwaarde te bereiken. De dienst Patrimoniumdocumentatie kwam zelfs nog een lagere waarde uit. De rechtbank oordeelde ook dat de bewering van de fiscus dat vruchtgebruiker en blote eigenaar eenzelfde rendement moeten halen, geen hout snijdt. Het is immers niet omdat de werkelijke waarde van een goed stijgt dat de huurwaarde daarom evenzeer navenant stijgt. Zodoende lijkt de rechtbank heel billijk te oordelen dat zij het standpunt van de fiscus goed heeft onderzocht, maar dat de fiscus faalt in haar bewijslast om de onjuistheid van de aanpak van de belastingplichtige aan te tonen. 

Gradaties van waarheid

Deze dubbele rechtspraak is zonder meer positieve rechtspraak voor de belastingplichtigen en deze laatste rechtspraak lijkt ook goed opgebouwd op het eerste gezicht. Met een aantal uitspraken van de rechtbank moet zonder meer worden akkoord gegaan. Meer bepaald houdt de overdracht van een vruchtgebruik in dat het vruchtgebruik inderdaad moet gewaardeerd worden, op basis van de kenmerken van het recht of het economisch nut dat men van het vruchtgebruik heeft (voor de resterende duur van dit recht). Voorts is het niet meer dan logisch dat de vruchtgebruiker in principe geen meerwaarde kan claimen op de blote eigendom. De vereiste van een gelijk rendement kan inderdaad niet opgelegd worden, aangezien elke partij zijn voordeel heeft nagestreefd bij de aanvankelijke transactie en dus zijn eigen risico’s op winst en verlies heeft genomen.

Echter kan de realiteit van waarderen nog een stuk complexer zijn dan omschreven in bovenstaand geval. Het is immers een zeer feitelijk verhaal en het is ten zeerste op te passen om niet te vervallen in al te eenvoudige juridische concepten of dogma’s (voorbeeld: al de meerwaarde is voor de blote eigenaar). Bij gebrek aan detail kunnen we het voorliggend geval niet narekenen. In zijn essentie is het paradoxaal echter zowel een eenvoudige als een complexe oefening: voor welk bedrag zou een vruchtgebruiker, indien dit een onafhankelijke derde zou zijn, bereid zijn om het vruchtgebruik mee over te dragen? Een aantal voorbeelden maken duidelijk dat deze problematiek toch meer inhoudt dan een eenvoudige benadering laat uitschijnen:

• Indien de vruchtgebruiker bijvoorbeeld werken heeft uitgevoerd waarvoor men, contractueel of krachtens het aanvullend recht, als vruchtgebruiker op het einde recht heeft op een vergoeding van de blote eigenaar, dan is het vruchtgebruik meer waard dan de geactualiseerde optelsom van de resterende huurwaardes. Dit vaak voorkomend feit kan de eenvoudige bovenstaande benadering volledig op zijn kop zetten. Juridisch is het echter fijn ragwerk aangezien er verschillende categorieën van kosten zijn die kunnen gemaakt worden door de vruchtgebruiker, zij het dat het bestaan of de omvang van een vergoedingsregeling op het einde enorm verschillend kan zijn naargelang de categorie. Een goede feitelijke inventarisatie van de werken, gevolgd door een juridische kwalificatie ervan, is bijgevolg onontbeerlijk om tot een correcte waardering te komen.
• Daarnaast kunnen er tal van contractuele afspraken gemaakt zijn, waarmee men evenzeer moet rekening houden. Finaal kunnen er ook nog andere incidenties zijn, zoals op vandaag bijvoorbeeld een zeer zware funding loss. Beeldt u even in dat het vruchtgebruik substantieel is beleend en dat de vergoeding voor het vruchtgebruik niet voldoende is om de bank (openstaand kapitaal + funding loss) terug te betalen. Welke vruchtgebruiker zal in onafhankelijke omstandigheden dan bereid zijn om zijn vruchtgebruik mee over te dragen (tegen die vergoeding)? Dit zet op zijn minst aan tot kritische reflectie.
• Een ander punt is de kwestie van timing. Een lucratieve exit kan niet op om het even welk moment. Zeker bij vastgoed is snel verkopen vaak nadelig omdat de zware, bijkomende kosten van aankoop niet altijd voldoende gerecupereerd kunnen worden op een dergelijk korte termijn.

Valse start waardering = valse finish?

De ervaring leert dat na afloop het rendement van de vruchtgebruiker in vaak veel lager uitvalt dan dat van de blote eigenaar, hetgeen waarschijnlijk ook in bovenstaand geval een doorn in het oog van de fiscus was. De boosdoener is meestal niet de waardering bij verkoop, maar wel de waardering bij aankoop. Het is immers reeds gebleken dat de te eenvoudige discounted cashflow-methodes een intellectuele overwaardering van vruchtgebruik in de hand werken (bv. de methode Ruysseveldt zoals deze door veel practici wordt toegepast met een actualisatievoet gelijk aan de OLO + 1,00%).

Indien de waardering van in het begin rust op onstabiele fundamenten is, dan werken deze onherroepelijk door in de verdeling van de verkoopprijs en het totale rendement bij verkoop. Wie te duur koopt, kan geen goede zaken meer doen. Weliswaar zou men te verregaande scheeftrekkingen bij verkoop moeiteloos kunnen recht trekken door manipulatie van de prijsverdeling (concreet de vruchtgebruiker meer geven zodat die alsnog een behoorlijk rendement genereert). Vraag is echter of men daartoe gedwongen kan worden. De toen gehanteerde waarderingsmethodes waren immers algemeen aanvaard als zijnde normaal. Zodoende kan men in de meeste gevallen niet zeggen dat men onzorgvuldig of bewust foutief heeft gehandeld. En zelfs in de extreme gevallen waarbij de initiële waardering ook naar de normen van toen niet door de beugel kon, zal men al snel op de grenzen van de verjaring (zowel fiscaal als niet-fiscaal) stuiten. 

Heeft de fiscus dan geen wapen meer?

Hoewel men zich de vraag kan stellen of de try-out van de fiscus mislukt is doordat zij reeds tweemaal een nederlaag heeft geleden, lijkt niettemin voorzichtigheid aan te raden. Hoewel de aanpak van de fiscus in concreto immers voor kritiek vatbaar was, blijkt de oefening toch wat genuanceerder te zijn dan velen zouden denken en is een dergelijk verhaal dus niet zo snel geschreven. Zowel de leercurve van de fiscus als de feitelijke omstandigheden kunnen in een volgende casus tot een andere uitspraak leiden. In elk geval lijkt de methode die de fiscus hier toepast te vergaand te zijn. Het is te eenvoudig om waar te kunnen zijn en de afwijking ten opzichte van een realistisch resultaat neigt zowel groot als onvoorspelbaar te zijn.