Moet u voortaan btw aanrekenen op de verhuur van uw gemeubeld appartement?

Btw aanrekenen onder voorwaarden

Als u gewoonlijk uw vakantiewoning verhuurt voor minder dan 3 maanden, dan moet u voor boekingen gemaakt sinds 1 juli 6% btw aanrekenen voor de verhuringen met samenhangende diensten via een niet-erkend platform. Daardoor kan u ook uw recht op btw-aftrek uitoefenen voor de kosten gemaakt voor deze btw-activiteit.

Drie soorten verhuurders

De nieuwe btw-regels maken een onderscheid tussen 3 categorieën van verhuurders:

1. Hotels en motels die gemeubelde logies verstrekken voor een periode van minder dan 3 maanden leveren een belaste dienst waarvoor btw aangerekend moet worden. Er moet met andere woorden alleen rekening gehouden worden met de contractuele duur.
2. Inrichtingen met een soortgelijke functie als een hotel of motel waar gewoonlijk voor een periode van 3 maanden of meer onderdak wordt verleend aan betalende gasten. De terbeschikkingstelling van gemeubelde logies is van btw vrijgesteld, zelfs als de verhuurperiode minder dan drie maanden is.
3. Inrichtingen met een soortgelijke functie als een hotel of motel waar gewoonlijk voor een periode van minder dan 3 maanden onderdak wordt verleend aan betalende gasten. Verstrekken ze gemeubelde logies voor een periode van minder dan 3 maanden, dan is deze dienstprestatie onderworpen aan btw wanneer de inrichting daarnaast minstens een samenhangende dienst verstrekt. Zo niet, is de verhuur vrijgesteld van btw.

‘Gewoonlijk’ verwijst naar de normale duur dat de inrichting gemeubelde logies verstrekt aan betalende gasten.

Verhuurperiode van 3 maanden

De btw-administratie aanvaardt ter vereenvoudiging een berekeningswijze ‘van de zoveelste dag tot de dag voor de zoveelste dag, min een dag’. Voor de berekening van de limiet wordt rekening gehouden met de duur die in de overeenkomst is vastgelegd. Bij verlengingen van de duur en opeenvolgende overeenkomsten wordt rekening gehouden met de volledige duur.

Wat zijn samenhangende diensten?

Het verstrekken van gemeubelde logies voor een periode van minder dan 3 maanden is slechts aan btw onderworpen wanneer er minstens een van de volgende bijkomende diensten wordt verstrekt:

• Fysiek onthaal van de gasten ter plaatse gedurende minstens een groot gedeelte van de dag. Een telefonisch of digitaal onthaal of het louter afgeven van een sleutel volstaan niet.
• Het ter beschikking stellen van huishoudlinnen zoals bad- of bedlinnen en het vervangen ervan minstens eenmaal per week als de gemeubelde logies verstrekt worden voor meer dan een week. Bedden opmaken hoeft niet.
• Verschaffen van dagelijks ontbijt, zelf of door een derde in naam en voor rekening van de verhuurder. Ontbijtvouchers, afhaalontbijt of levering aan de deur worden aanvaard.

Het is niet vereist om deze dienst(en) samen met de gemeubelde logies tegen een globale prijs aan te bieden. Een supplement aanrekenen, mag. Het is wel van belang dat de bijkomende diensten samen met het verblijf afgerekend worden en dat de dienst(en) effectief verstrekt worden, en dus niet louter aangeboden.

Vanaf wanneer moet u btw aanrekenen?

Het verstrekken van gemeubelde logies is onderworpen aan het verlaagde btw-tarief van 6%.

Als u uw verblijf gewoonlijk verhuurt voor een periode van minder dan 3 maanden en daarbij minstens een samenhangende dienst verstrekt, dan moet u in principe btw aanrekenen vanaf de eerste euro omzet die u behaalt.

Als u niet beroepsmatig verhuurt en uw verblijf aanbiedt via een erkend elektronisch platform, dan moet u geen btw aanrekenen als u kiest voor het stelsel van de deeleconomie. Daartoe moeten volgende voorwaarden zijn voldaan:

• U bent een natuurlijke persoon op wie de vrijstellingsregeling voor kleine ondernemingen (omzetdrempel van 25.000 euro per jaar) van toepassing is.
• Het onroerend goed bevindt zich in België.
• De diensten worden verricht voor andere doeleinden dan die van de economische activiteit van de belastingplichtige.
• De diensten worden uitsluitend verricht voor natuurlijke personen die ze bestemmen voor hun privégebruik of dat van andere personen.
• De diensten worden uitsluitend verricht in het kader van overeenkomsten die tot stand zijn gebracht door tussenkomst van een erkend elektronisch platform.
• De vergoedingen met betrekking tot de diensten worden alleen door het erkend platform (of door tussenkomst van dat platform) aan de dienstverrichter betaald of toegekend.
• De jaarlijkse omzet (huurvergoedingen + alle sommen die door het platform zijn ingehouden in het kader van de deeleconomie) bedraagt voor 2022 niet meer dan 6.540 euro.

Goed om te weten: Airbnb is (nog) geen erkend platform. Gebruikt u dit platform dan kan u niet genieten van deze regeling. Raadpleeg hier de lijst van de erkende platformen.

Wanneer treedt deze nieuwe regeling in werking?

De nieuwe regels gelden sinds 1 juli 2022 en zijn van toepassing voor diensten waarvoor de btw opeisbaar is geworden sinds die dag. De administratie aanvaardt echter dat ze toegepast worden op verblijven die geboekt worden vanaf 1 juli 2022.

Recht op aftrek?

Als u btw moet aanrekenen, mag u de btw op de door u gemaakte kosten die verband houden met de belaste dienst (gedeeltelijk) in aftrek brengen van de door u te betalen btw. Daaronder valt onder meer de btw op aankoop of renovatie van de vakantiewoning. Ook de btw die u voor 1 juli 2022 betaalde, kan u nog gedeeltelijk aftrekken voor de nog resterende periode van de herzieningstermijn. Let wel, de btw voor privégebruik is niet aftrekbaar.

Hebt u hier nog vragen over of wenst u te bekijken welke gevolgen deze nieuwe regels hebben voor uw verhuur, aarzel dan niet om contact op te nemen met ons btw-team.