Overslaan en naar de inhoud gaan
#Corona #Overmacht #Onderneming #Verhuren

Kan een (handels)huurder de betaling van de huurprijs opschorten op grond van overmacht?

woensdag 25/03/2020
Handelshuur betalen

Door het Ministerieel Besluit van 18 maart 2020 moeten alle niet-essentiële winkels en horecazaken sluiten. Het gros van deze ondernemers is geen eigenaar van het pand waarin de activiteiten ontplooid worden.

Er circuleren al brieven van handelshuurders die hun verhuurder melden dat zij de betaling van de huurprijs opschorten omdat zij door de beslissing van de overheid in de onmogelijkheid zouden verkeren om hun verplichtingen na te komen.

De beslissing van de overheid tot sluiting van bepaalde winkels en horecazaken vormt echter geen situatie die het voor de huurder onmogelijk maakt om de huur te betalen.

Het is niet onredelijk om te verwachten van de huurder dat zijn onderneming beschikt over een financiële buffer en/of kredietmogelijkheden om tijdelijke moeilijkheden te overbruggen. Een tijdelijke maatregel van de overheid verleent de huurder nog niet het recht om een – zelfs drastische – omzetdaling ten laste van de verhuurder te leggen.

De onmogelijkheid van levering van welbepaalde goederen valt dan ook niet gelijk te stellen met de onmogelijkheid van levering van soortgoederen (bv. geld). Naar Belgisch recht wordt op grond van het adagium “genera non pereunt” aanvaard dat een verbintenis tot het leveren van vervangbare goederen niet onmogelijk wordt door het loutere feit dat de goederen verdwenen of vernietigd zijn. Een in gebreke blijvende partij zal dus nooit kunnen eisen dat zij bevrijd is van haar verplichting tot betalen op grond van overmacht.

Het lijdt echter geen twijfel dat hierover nog discussie zal ontstaan in de rechtspraak, gelet op de ongeziene omstandigheden als gevolg van het Coronavirus.

Indien de maatregelen voor langere tijd in stand zouden blijven, zal men mogelijks ook argumenteren dat het vrij genot van het pand door het overheidsbevel tot sluiting niet langer gewaarborgd is en dit na verloop van tijd een situatie van overmacht zou kunnen vormen. Dit vormt evenwel een gevaarlijke situatie aangezien de vraag zich dan stelt of de eigenaar-verhuurder die redenering ook kan aanwenden naar de aflossingen van de hypothecaire kredieten toe.

Neem contact op met één van onze adviseurs
Bert Lutin
Bert Lutin
Partner Tax & Legal Services