Eenheids-
beginsel bij
vruchtgebruik-
constructies beëindigt
jarenlange discussie

Waarover ging de discussie?

Is een voorafgaande basisakte vereist voor de vestiging van een vruchtgebruik op een gedeelte van een onroerend goed? Deze vraag vormde onder het oude goederenrecht het voorwerp van discussie.

De discussie ging over de toepassing van het appartementsrecht indien de verdeling van de rechten op een gebouw - opgesplitst in privatieve kavels en gemeenschappelijke onroerende bestanddelen - zich niet situeert op het niveau van het volle eigendomsrecht, maar (slechts) op het niveau van een ander zakelijk recht, zoals het vruchtgebruik.

Verdeelde meningen

• Er is geen splitsing van het eigendomsrecht. En het appartementsrecht is enkel van toepassing bij een splitsing van het eigendomsrecht tussen de onderscheiden privatieve kavels.
• De vestiging van een beperkter zakelijk recht dan het eigendomsrecht staat of valt met het afzonderlijk juridisch bestaan van de betreffende privatieve kavel. Om van een afzonderlijk bestaan te kunnen spreken, is de opstelling van een basisakte nodig die de gewone onverdeeldheid van het appartementsgebouw doorbreekt en indeelt in privatieve kavels.

In 2005 sprak het Comité voor Studie en Wetgeving van de Koninklijke Federatie voor het Belgische Notariaat zich hier over uit. Het kantte zich tegen een verplichte toepassing van het appartementsrecht bij de vestiging van een recht van vruchtgebruik op een deel van een onroerend goed.

Eenheidsbeginsel brengt klaarheid

De nieuwe wetgeving maakt een einde aan deze openstaande discussie met de verankering van het zogenaamde ‘eenheidsbeginsel’.

Een inherent bestanddeel van een goed is een noodzakelijk element van dit goed dat er niet kan worden van afgescheiden zonder afbreuk te doen aan de fysieke of functionele substantie van dit goed.

Een zakelijk recht kan dus niet afzonderlijk op een inherent bestanddeel van een goed worden gevestigd. Er komt met andere woorden een verbod om een afzonderlijk zakenrechtelijk statuut te hebben voor een deel van een onroerend goed.

Op de vraag of een basisakte vereist is en de appartementsregels toepasselijk zijn als u een appartement in een gebouw in vruchtgebruik geeft, is het antwoord vanaf nu dus positief. Dat is zelfs het geval als dezelfde persoon eigenaar blijft van het gehele gebouw.

Geen contractuele afwijking, wel wettelijke uitzonderingen

Contractueel afwijken van dit zakenrechtelijke eenheidsbeginsel is niet mogelijk. Al zijn er wel enkele wettelijke uitzonderingen. Die hebben voornamelijk betrekking op opstalconstructies, een muurgemeenheid, een vervroegde roerendmaking of het voortbestaan van een geregistreerd pandrecht.

En bestaande constructies voor 1 september?

Vruchtgebruikconstructies die voor 1 september het levenslicht zagen, vallen normaal nog onder de oude regels van het burgerlijk wetboek. Daarin zit het eenheidsbeginsel nog niet vervat. Via een addendum bij de originele overeenkomst of akte is het wel mogelijk om het nieuwe goederenrecht van toepassing te verklaren op bestaande vruchtgebruikconstructies.

Hebt u vragen of wenst u advies over een nieuwe of bestaande vruchtgebruikconstructie? Wij adviseren u met alle plezier. Neem gerust contact op.