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#Tax & Legal #Conseils En Matière De TVA #Tva

Démolir et reconstruire à 6% de TVA partout en Belgique

Mardi 02/02/2021
Afbraak en heropbouw aan 6% btw in heel België

Du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2022, les travaux de démolition et reconstruction d’un bâtiment pourront bénéficier dans toute la Belgique du taux réduit de 6 % de TVA.

En attendant la publication d’une circulaire détaillée, cette mesure est expliquée dans une FAQ publiée par les autorités fiscales, laquelle contient déjà une première série de clarifications sur les nouvelles règles. Nous dressons ci-dessous un aperçu des points les plus importants.

Les principales conditions sont les suivantes

  1. Le constructeur qui réalise ou fait réaliser la démolition et la reconstruction est la même personne
  2. Le nouveau bâtiment est situé sur le même terrain que l’ancien
  3. La nouvelle habitation offre une surface maximale de 200 m² et sera utilisée à titre principal comme habitation unique et propre par le constructeur / acheteur pendant une période d’au moins 5 ans
  4. La déclaration requise a été soumise à l’administration dans les délais

Le taux de 6 % s’applique également aux travaux de démolition et reconstruction de logements destinés à la location à ou par l’intermédiaire d’une agence immobilière sociale, mais nous n’entrerons pas dans les détails dans cet article.

1.    Promoteurs immobiliers 

Le taux de 6 % ne s’applique pas seulement à ceux qui font démolir un bâtiment existant et commandent à un entrepreneur la construction d’un nouveau bâtiment qu’ils destinent à leur propre occupation. Le taux de TVA de 6 % s’applique également à la vente d’immeubles reconstruits par des promoteurs immobiliers à des personnes physiques qui occuperont elles-mêmes le nouveau logement. Les dispositions suivantes s’appliquent ici :

  • Un promoteur immobilier s’est vu accorder un droit de superficie sur un terrain bâti par le propriétaire foncier. Il démolit le bâtiment existant et fait construire un nouveau bâtiment sur la même parcelle. Dans ce cas, il est autorisé à vendre le nouveau bâtiment à 6 %. Le terrain est vendu par le propriétaire foncier sous le régime des droits d’enregistrement. Toutefois, si le propriétaire du terrain a constitué une réserve de propriété sur la construction existante, le constructeur est le propriétaire foncier pour la démolition et le promoteur ne peut plus être considéré comme le constructeur qui a lui-même effectué ou fait effectuer la démolition et la reconstruction, et l’habitation doit être vendue avec 21 % de TVA. 
  • Si une société a acheté un terrain bâti en 2020 ou avant et a démoli les bâtiments existants afin d’accorder par la suite un droit de superficie à une société sœur pour la construction du ou des nouveaux logements, l’administration a prévu une tolérance temporaire pour les projets qui ont déjà commencé avant 2021. Dans ce cas, la condition selon laquelle la démolition et la reconstruction doivent être réalisées par la même personne est considérée comme remplie, sous réserve du respect des conditions suivantes :
    o    Il existe une unité de projet : il doit être possible de démontrer que la démolition et la reconstruction s’effectuent comme un projet global (ce qui est normalement attesté par le permis d’urbanisme) ;
    o    Le propriétaire foncier et le promoteur immobilier sont des sociétés liées.

Attention : si aucune cause d’exigibilité de la TVA relative aux travaux de démolition n’est intervenue au 31 décembre 2020, cette tolérance ne s’applique pas !

2.    Habitation unique et propre

La condition selon laquelle le logement doit être l’habitation unique et propre du constructeur / acheteur doit être remplie pendant une période de 5 ans à compter de la première occupation. Si cette condition n’est plus remplie pendant cette période de 5 ans, l’acheteur / constructeur doit spontanément en informer l’administration fiscale et rembourser à l’État le montant de l’avantage fiscal (15 % de TVA), pour l’année au cours de laquelle intervient le changement et les années restant à courir, à concurrence d’un cinquième par année. C’est pourquoi l’administration fiscale a déjà, dans sa FAQ, apporté des précisions supplémentaires sur la notion d’habitation unique et propre.

Notion d’« habitation unique »

Si vous avez déjà une autre habitation que vous occupez comme habitation propre, où vous avez établi votre domicile et qui a été vendue au plus tard le 31 décembre de l’année qui suit la première occupation de la nouvelle habitation, cela n’empêche pas l’application de la TVA à 6 %.

Il n’est pas non plus tenu compte des habitations dont vous êtes, en vertu d’une succession, devenu copropriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier.

Si vous êtes un couple marié ou cohabitant légalement et que vous allez démolir et reconstruire une maison, vous serez alors considéré comme un tout pour déterminer si vous satisfaites aux conditions du taux de 6 %. Concrètement, cela signifie que l’habitation nouvellement construite doit être l’habitation unique des deux parties.

Si deux frères ou deux partenaires cohabitants de fait possèdent chacun 50 % de l’habitation à démolir et à reconstruire, la condition relative à l’habitation unique est évaluée séparément pour chacun d’eux dans le cadre du taux réduit, ce qui peut donner lieu à un taux de TVA différent pour chaque frère / partenaire cohabitant de fait. Veuillez noter que si un contrat d’entreprise est conclu avec les deux, la condition d’habitation unique ne sera pas considérée comme remplie. 

Notion d’« habitation propre »

La maison nouvellement construite doit être utilisée à titre principal comme « habitation propre ». Cela signifie que si une activité professionnelle est également exercée, la maison doit être utilisée pour au moins 50 % comme habitation propre.
Après la construction de la nouvelle habitation, le constructeur doit établir son domicile dans l’habitation nouvellement construite sans délai. Cela signifie qu’il doit y établir son domicile dès que l’habitation est apte à être utilisée.

3.    Concernant l’habitation à démolir

Si, dans un projet de démolition et de reconstruction, plusieurs parcelles cadastrales sont réunies, dont certaines sont bâties et d’autres non, l’habitation nouvellement construite peut, après démolition des anciennes habitations, bénéficier du taux de 6 % si la nouvelle habitation est située pour au moins 50 % sur les parcelles cadastrales anciennement bâties. La nouvelle habitation ne doit pas nécessairement se trouver au même emplacement sur la parcelle.

Dans le cas contraire, lorsqu’une parcelle sur laquelle se trouve une habitation à démolir est divisée et qu’une nouvelle habitation est construite sur chaque parcelle après démolition de l’habitation, les deux habitations peuvent bénéficier du taux réduit, même si l’une des parcelles était anciennement non bâtie, si toutes les autres conditions sont remplies.

4.    Projets en cours

Pour les projets de démolition et de reconstruction qui ont déjà commencé avant le 1er janvier 2021 et qui remplissent toutes les conditions, le taux réduit peut être appliqué à la TVA devenue exigible à partir du 1er janvier 2021 si la déclaration est déposée au plus tard le 31 mars 2021. 

Si la déclaration est déposée tardivement, le taux réduit ne peut plus être appliqué ! La date du 31 mars 2021 constitue donc un délai-couperet pour les projets déjà en cours susceptibles de bénéficier du taux réduit pour la démolition et la reconstruction.

Pour la livraison d’un logement, la déclaration doit être introduite au plus tard au moment de la livraison par le fournisseur (promoteur immobilier). Dans le cas d’une vente sur plan, il s’agit souvent du moment de la réception provisoire. Dans le cas d'une vente sur plan facturée par tranches, la TVA devient due sur ces tranches et le taux de 6 % ne peut être appliqué qu’aux tranches facturées après le dépôt de la déclaration.

Si vous avez des questions supplémentaires concernant la nouvelle mesure ou si vous avez besoin d’une aide quelconque, n’hésitez pas à nous contacter.

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Bert Derez

Bert Derez

Partner Tax & Legal Services

Karolien Vanmeerhaeghe

Karolien Vanmeerhaeghe

Senior Manager Tax & Legal Services