Overslaan en naar de inhoud gaan
#Tax & Legal #Business & International Tax #Statuut #Fiscaliteit #Boekhouding

Wat als een vastgoed-
vennootschap haar statuut opgeeft?

woensdag 14/12/2022
Wat als vastgoedvennootschap haar statuut opgeeft?

Op 1 juni 2021 leverde de rulingcommissie een voor de praktijk zeer interessante rulingbeslissing af: een gereglementeerde vastgoedvennootschap (“GVV”) verzaakte aan haar bijzondere boekhoudkundig en fiscaal statuut en wenste meer inzicht in de fiscale gevolgen voor de vennootschap en haar aandeelhouders – beleggers.

Deze rulingbeslissing is ook relevant voor een gespecialiseerd vastgoedbeleggingsfonds (“GVBF”, “FIIS” in het Frans) wat op dezelfde manier behandeld wordt.

Feiten

Een Belgische vennootschap, BelCo, heeft het statuut van een openbare GVV. BelCo heeft o.m. een deelneming in een Luxemburgse SICAV-SIF. BelCo wenst voor de toekomst te verzaken aan haar GVV statuut. Dit zal o.m. tot gevolg hebben dat BelCo haar boekhouding niet langer naar IFRS, maar wel naar BE GAAP normen zal moeten voeren. Ook zal BelCo nu onderworpen worden aan het standaard regime van de vennootschapsbelasting (Venn.B.).

Boekhoudkundige en fiscale behandeling van een GVV (en GVBF)

Kort samengevat: GVV en GVBF zijn vehikels om vooral Belgische en buitenlandse professionele en institutionele beleggers een juridisch kader te bieden om op een flexibele manier en met een aangepast fiscaal kader te investeren in binnen- en buitenlands vastgoed en infrastructuur. Bovendien is er minder prudentieel toezicht van de FSMA en meer flexibiliteit inzake schuldgraad dan bij andere beleggingsfondsen. Een GVBF mag wel geen natuurlijke personen als aandeelhouder hebben. Hierna volgen een aantal fundamentele boekhoudkundige en fiscale kenmerken van een GVV en GVBF:

  • De boekhouding moet naar IFRS normen worden gevoerd. De IFRS regels inzake afschrijving van vastgoed zijn dus van toepassing.
  • Bij omvorming van een bestaande vennootschap naar dit bijzonder statuut is een 15% exit Venn.B. verschuldigd.
  • Dat is logisch, want een GVV of GVBF is weliswaar onderworpen aan het standaard Venn.B. tarief van 25%, maar haar belastbare basis is zeer beperkt. Enkel de verworpen uitgaven (andere dan waardeverminderingen en minderwaarden op aandelen), de aanslag geheime commissielonen en ontvangen abnormale of goedgunstige voordelen (art. 185bis WIB/92) zullen deel uitmaken van de belastbare basis. De facto betaalt de vennootschap dus geen tot zeer weinig Venn.B.
  • Deze beleggingsvennootschap betaalt een jaarlijkse ‘abonnementstaks’ van 0,01% over haar totaal netto-uitstaand vermogen.

Boekhoudkundige en fiscale impact van verzaking statuut

Zonder in detail te treden, zullen de vastgoedbeleggingen op balans voortaan moeten worden geboekt aan een ‘geherwaardeerde boekwaarde’ aangezien BelCo niet langer een IFRS boekhouding zal voeren. 

De rulingcommissie is van oordeel dat het ijkpunt om BelCo als een ‘klassieke Venn.B. belastingplichtige’ te beschouwen het moment is waarop de GVV/GVBF vergunning wordt geschrapt in het FSMA register. Wanneer dit gebeurt in de loop van een boekjaar zal BelCo dus een ‘tweeledige’ belastbare basis hebben: na de schrapping zal de belastbare basis bepaald worden zoals voor iedere Belgische vennootschap, maar tot voor de schrapping zal de voornoemde beperkte belastbare basis gelden. Nochtans zal de jaarrekening voor dat ganse boekjaar naar BE GAAP normen worden opgesteld.

De verzaking van het statuut wordt niet beschouwd als een fictieve vereffening van BelCo, maar kleurt uiteraard wel de toekomstige fiscale kwalificatie van haar boekhoudkundig eigen vermogen wat is opgebouwd onder het eerdere gunstige fiscaal statuut. De essentie is als volgt:

  • Het fiscaal kapitaal, incl. uitgiftepremies, van BelCo onder het GVV/GVBF statuut behoudt zijn aard voor zover het overeenstemt met een werkelijk volstorte inbreng in geld of in natura.
  • De rulingcommissie bevestigt dat de (in dat dossier zeer beperkte) voorheen opgebouwde boekhoudkundige reserves voortaan zullen kwalificeren als ‘belaste reserves’ omdat ze hun geëigend fiscaal regime hebben ondergaan.
  • Zoals gezegd, zal BelCo wellicht herwaarderingsmeerwaarden op vastgoed moeten boeken wegens overgang van IFRS naar BE GAAP. In de mate dat (een deel van) deze herwaarderingsmeerwaarden reeds aan exit taks onderworpen zijn geweest wanneer BelCo destijds overstapte naar het GVV/GVBF statuut, ontstaat er nu een ‘belaste reserve’. Omgekeerd, het nog niet eerder belaste deel van zulke herwaarderingsmeerwaarde zal een ‘vrijgestelde reserve’ zijn die onbelast blijft in hoofde van BelCo zolang zij aan de onaantastbaarheidsvoorwaarde beantwoordt. Geboekte afschrijvingen op een herwaarderingsmeerwaarden zijn in elk geval fiscaal niet aftrekbaar.

Toekomstige fiscale gevolgen

Wanneer BelCo reeds activa op balans had wanneer haar statuut als GVV/GVBF begon te lopen, heeft BelCo exit taks betaald over de toenmalige latente meerwaarde (die nu mogelijks als herwaarderingsmeerwaarde naar BE GAAP norm is geboekt) m.b.t. die activa (doorgaans gebouwen). Om die reden wordt een belastbare meerwaarde die BelCo realiseert op die activa berekend met als startbasis de belastbare basis van die vroegere exit taks. Echter, wat betreft activa die BelCo verwierf tijdens haar GVV/GVBF statuut, wordt een latere meerwaarde berekend in functie van de oorspronkelijke aanschaffingswaarde. Immers, eventueel geboekte herwaarderingsmeerwaarden op deze activa zijn ‘vrijgestelde reserves’ en deze vormen geen deel van de startbasis van de belastbare meerwaarde.

Wat bij latere dividenduitkering?

Wanneer BelCo een dividend uitkeert, rijst de vraag of een aandeelhouder onderworpen aan Venn.B. in België van DBI-aftrek kan genieten waardoor het dividend niet belast wordt bij die aandeelhouder. Zolang BelCo het GVV/GVBF statuut genoot, kon geen DBI geclaimd worden omdat dit een afwijkend fiscaal regime is. Echter, wanneer BelCo niet langer geniet van een bijzonder fiscaal regime op datum van dividenduitkering kan de aandeelhouder-vennootschap mogelijks vooralsnog van een 100% Venn.B. vrijstelling over dit dividend genieten, afhankelijk van de concrete feiten op dat ogenblik.

Neem contact op met één van onze experten

Kurt De Haen

Kurt De Haen

Partner Tax & Legal Services

Contact
Dimitri Lemeire

Dimitri Lemaire

Director Tax & Legal Services

Contact