Overslaan en naar de inhoud gaan
#Tax & Legal #Btw Advies #Btw #Verhuren #Investering

Verlaagd btw-tarief 12% in het kader van sociale huisvesting

dinsdag 28/03/2017
Reduced VAT rate

Sinds 1 januari 2017 is het toepassingsgebied van het verlaagd btw-tarief van 12% in de sociale huisvesting verder uitgebreid. Voortaan kan iedere privé-investeerder, natuurlijk persoon of rechtspersoon, weliswaar onder bepaalde voorwaarden, van het verlaagde btw-tarief genieten indien de woning uiteindelijk bestemd wordt voor verhuur in het kader van sociale huisvesting. 

Bestaande verlaagde btw-tarieven voor sociale huisvesting blijven behouden

Voordien waren er reeds verlaagde btw-tarieven van 6% en 12% van toepassing voor de oprichting, verkoop, (weder)overdracht van zakelijke rechten van/op (nieuwe) privéwoningen en woningcomplexen die bestemd zijn voor verhuur in het kader van sociale huisvesting. Ook werken in onroerende staat (zowel verricht aan oude als aan nieuwe woningen) en onroerende financieringshuur werden beoogd. 

Om echter van deze verlaagde btw-tarieven te kunnen genieten moest de handeling gefactureerd worden aan ofwel:

  • Gewestelijke huisvestingsmaatschappijen of woningfondsen. In dat geval was het verlaagde btw-tarief van 6% van toepassing.
  • Provincies, gemeenten, intercommunales, OCMW’s, erkende instellingen zoals psychiatrische instellingen, woonzorgcentra etc. Het verlaagd btw-tarief bedroeg hierbij 12%.

Deze verlaagde btw-tarieven blijven bestaan, maar sinds 1 januari 2017 is het toepassingsgebied van het 12% btw-tarief verder uitgebreid naar privé-initiatieven. 

12% btw-tarief voor privé-initiatieven in het kader van sociale huisvesting

Aard van de behandelingen

De uitbreiding van het verlaagd btw-tarief beoogt nog steeds dezelfde handelingen (oprichting, verkoop, (weder)overdracht van zakelijke rechten, werk in onroerende staat en onroerende financieringsverhuur), maar deze handelingen kunnen voortaan aan eenieder, dus ook aan particulieren, worden gefactureerd met 12% btw indien de overige voorwaarden vervuld zijn. 

Het verlaagde btw-tarief is geenszins van toepassing op werk in onroerende staat dat betrekking heeft op bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg en afsluitingen, noch op zwembaden, sauna’s, tennisbanen, midgetgolfbanen etc. Ook de reiniging van gebouwen valt onder het normale btw-tarief van 21%. 

Bestemming van de woning

Enkel handelingen die betrekking hebben op privéwoningen en woningcomplexen die worden verhuurd in het kader van sociale huisvesting komen in aanmerking. Concreet betekent dit dat de verkrijger, bouwheer, eigenaar of leasinggever de woning of het woningcomplex:
Ofwel dient te verhuren aan een publiek- of privaatrechtelijk rechtspersoon die deze op haar beurt verhuurt in het kader van sociale huisvesting;
Ofwel zelf dient te verhuren in het kader van een beheersmandaat dat werd aangegaan met een publiek- of privaatrechtelijk rechtspersoon. 

Met publiek- en privaatrechtelijke rechtspersonen worden de rechtspersonen bedoeld die reeds vóór 1 januari 2017 van een verlaagd btw-tarief (6% of 12%) konden genieten (zie supra) maar voortaan komen ook autonome gemeentebedrijven (AGB’s), sociale verhuurkantoren (SVK’s) en meer algemeen, alle erkende publiek- of privaatrechtelijke rechtspersonen met een sociaal oogmerk in aanmerking. 

Minimum verhuurtermijn

Om van het verlaagd btw-tarief te kunnen genieten mag de voorziene huurtermijn niet eindigen vóór 31 december van het vijftiende jaar volgend op het eerste jaar waarin de woning of het woningcomplex voor het eerst in gebruik werd genomen. Deze verhuurtermijn moet worden vastgelegd bij aanvang van de verhuurovereenkomst of het beheersmandaat. 

Het niet respecteren van deze huurtermijn zal ertoe leiden dat de genieter van het verlaagde btw-tarief zijn voordeel (in de meeste gevallen 21% - 12% = 9%) verliest voor het jaar waarin de minimum huurtermijn niet langer wordt gerespecteerd alsook voor de nog niet verstreken jaren van deze vijftienjarige minimumtermijn. Het verlaagde btw-tarief is dus een voorlopig belastingvoordeel dat bij het verstrijken van elk kalenderjaar, te rekenen vanaf het jaar na eerste ingebruikname, ten belope van 1/15 definitief wordt verworven.  

Formaliteiten

Zowel in hoofde van (al naargelang het geval) de koper, bouwheer of leasingnemer als in hoofde van de verkoper, dienstverrichter of leasinggever dienen een aantal formaliteiten vervuld te worden. 

In hoofde van de koper, bouwheer, leasingnemer gaat het om volgende formaliteiten:

  • Een verklaring dat de woning of het woningcomplex bestemd zal worden voor verhuur in het kader van (een beheersmandaat inzake) sociale huisvesting, moet worden ingediend bij het bevoegde btw-controlekantoor. Deze verklaring moet ingediend worden alvorens de btw opeisbaar wordt. Tevens dient een kopie aan de verkoper, dienstverrichter of leasinggever overgemaakt worden. Voor werk in onroerende staat met betrekking tot een bestaande woning geldt deze verplichting niet. In dat geval dient de eigenaar of hoofdhuurder enkel een kopie van de verhuurovereenkomst aan de dienstverrichter over te maken. Behoudens in geval van samenspanning, ontlast deze verklaring de verkoper, dienstverrichter of leasingnemer van zijn aansprakelijkheid inzake het toegepaste verlaagde btw-tarief.
  • Een afschrift van de verhuurovereenkomst die werd afgesloten met de publiek- of privaatrechtelijke rechtspersoon, binnen een maand vanaf de ondertekening voorleggen bij het bevoegde btw-controlekantoor. 


De verkoper, dienstverrichter of leasinggever moet voornamelijk aandacht besteden aan de inhoud van zijn factuur. Zo dient onder meer het volgende op de factuur vermeld te worden:

  • De datum en het referentienummer van de verhuurovereenkomst alsook de aanduiding van het btw-controlekantoor dat bevoegd is voor de koper, bouwheer of leasingnemer.
  • Het is aangewezen om ook te verwijzen naar de toepasselijke wettelijke bepaling die het verlaagde btw-tarief van 12% rechtvaardigt: “Uitvoering van werken die zijn bedoeld in rubriek XI van Tabel B van de bijlage bij Koninklijk Besluit nr. 20 – Huisvesting in het kader van het sociaal beleid – Privé-initiatief”.

Eveneens dient hij, uiterlijk de laatste werkdag van de maand volgend op de maand waarin de factuur uitgereikt had moeten worden, een kopie van de factuur te bezorgen aan het btw-controlekantoor. 

Wat met andere verlaagde btw-tarieven?

Voor werk in onroerende staat verricht aan bestaande privéwoningen die ouder zijn dan 10 of 15 jaar, kan het verlaagde btw-tarief van 6% van toepassing zijn indien de voorwaarden hiertoe vervuld zijn. Dit btw-tarief is voordeliger en houdt overigens minder formele verplichtingen in. In dat geval is het evenwel vereist dat de werken worden gefactureerd aan de eindgebruiker, wat in casu niet het geval zal zijn. Toch heeft men in het verleden steeds een soepele interpretatie gehanteerd bij deze voorwaarde zodat niet alleen de huurder maar ook de eigenaar kon genieten van het verlaagde btw-tarief. Benieuwd of deze interpretatie nog stand zal houden. 

Iets voor u?

De maatregel heeft voornamelijk tot doel om het tekort aan sociale woningen op te vangen. Voor de publiek- of privaatrechtelijke rechtspersoon biedt deze maatregel mogelijks ook meer financiële ademruimte. De reeds bestaande maatregelen brachten immers, ondanks een tariefverlaging, toch nog een aanzienlijke btw-kost met zich mee omdat de btw in vele gevallen niet aftrekbaar was. Via gunstigere btw-tarieven voor particuliere investeerders hoopt men op een groter aanbod van huurwoningen om ze te bestemmen voor sociale huisvesting. De huur van dergelijke woningen is immers vrijgesteld van btw. Bovendien vermindert de druk om het tekort aan sociale woningen op te vangen door eigen investeringen waarbij een spreiding van de kost vaak niet mogelijk is. Voor de private investeerder heeft het verlaagd tarief als voordeel dat zijn btw-kost wordt beperkt (12% in plaats van 21%).