Private onroerende leasing wordt steeds vaker aangeboden als een manier om op fiscaalvriendelijke wijze geld uit de vennootschap te halen. De praktijk wijst echter uit dat daarbij onvoldoende aandacht wordt besteed aan de aankoopoptie bij afloop van de leasingovereenkomst.
Wat is private onroerende leasing?
De begintoestand is meestal dezelfde: de bedrijfsleider is privé juridisch eigenaar van een onroerend goed, vaak het pand dat zijn vennootschap gebruikt, of een pand dat hij daartoe net privé aankoopt.
Vervolgens wordt dit onroerend goed in leasing gegeven aan de vennootschap, die hiervoor periodiek betaalt aan de bedrijfsleider. De bedrijfsleider neemt als het ware de rol van de bank over: hij financiert het gebouw en geeft het in leasing aan zijn eigen vennootschap. De periodieke betalingen bestaan, net zoals bij een klassieke financiering, uit een (belastingvrij) kapitaalgedeelte en een (belastbaar) intrestgedeelte.
Ten slotte beschikt de vennootschap op het einde van de looptijd over een aankoopoptie op het onroerend goed.
Waarom is private onroerende leasing interessant?
De aantrekkingskracht van de private onroerende leasing bestaat erin dat de leasevergoedingen die de vennootschap aan de bedrijfsleider betaalt, bestaan uit:
- een kapitaalgedeelte dat belastingvrij wordt ontvangen (mits aan bepaalde voorwaarden is voldaan); en
- een intrestcomponent die belastbaar is als roerend inkomen, met verschuldigdheid van 30% roerende voorheffing.
Met andere woorden: het kapitaalbedrag van de leasing kan onder bepaalde voorwaarden belastingvrij worden ontvangen door de bedrijfsleider gedurende de looptijd van de leasing, wat uiteraard aantrekkelijk is.
De aankoopoptie: een belangrijk aandachtspunt
Op het einde van de leasingovereenkomst beschikt de vennootschap over een aankoopoptie. Dat is geen detail, maar een wezenskenmerk van elke leaseverrichting.
Hier wringt het schoentje. Wie de structuur opzet precies omdat hij het vastgoed privé wil houden, zal op het einde van de rit weinig zin hebben om die optie ook effectief te lichten. Doet hij dat wel, dan komt de volle eigendom van het gebouw bij de vennootschap-leasingnemer terecht, vaak het omgekeerde van wat men wenst. Bovendien is op dat ogenblik verkooprecht verschuldigd, berekend op de waarde van het onroerend goed op het moment van de lichting en niet op de (lage) optieprijs.
Het lijkt dan aanlokkelijk om de optie eenvoudigweg te laten verstrijken. Economisch is dat echter allesbehalve evident …
Wat als de optie niet wordt gelicht?
Als de vennootschap de aankoopoptie niet licht, blijft het onroerend goed integraal bij de bedrijfsleider. De vennootschap blijft achter met lege handen, ondanks het feit dat zij al die jaren kapitaal én intresten heeft betaald.
Het valt dan ook niet uit te sluiten dat de administratie bij een fiscale controle een voordeel van alle aard weerhoudt in hoofde van de bedrijfsleider. Gelet op de bedragen die hier doorgaans in het spel zijn, belastbaar tegen de progressieve tarieven en te verhogen met de gemeentelijke opcentiemen, kan dat een dure aangelegenheid worden.
Een weloverwogen keuze
Private onroerende leasing kan een valabele piste zijn, maar enkel om de juiste redenen. Zij verdient haar plaats wanneer het lichten van de aankoopoptie op het einde van de looptijd geen belemmering vormt. Is dat wél zo, dan zoekt men de oplossing beter elders.
Hebt u vragen over private onroerende leasing of wilt u weten wat dit voor uw situatie betekent? Neem contact op met een van onze experts voor advies op maat.