Enerzijds wordt in een uitgebreide regelgeving voorzien voor de huur van een woning bestemd tot hoofdverblijfplaats. Nieuw daarbij is dat het begrip “woning” voortaan slaat op elk roerend of onroerend goed of een deel ervan dat tot hoofdverblijfplaats wordt bestemd. Ook caravans, woonboten, een of meerdere kamers, … vallen dus onder dit woningbegrip. Anderzijds voorziet de Vlaamse wetgever ook in een specifieke regeling voor studentenhuur, medehuur, en de huur van tweede verblijven en vakantiewoningen. Hieronder worden een aantal andere belangrijke wijzigingen uitgelicht.

Beperking van gegevens die de verhuurder mag opvragen

Voortaan mag de verhuurder louter die gegevens opvragen die strikt noodzakelijk zijn om na te gaan of de kandidaat-huurder financieel in staat is om de verplichtingen van de huurovereenkomst na te komen. Dit in de strijd tegen de discriminatie en er bescherming van de privacy van de huurder. Zo mogen loonbrieven vanzelfsprekend wél worden opgevraagd, een (blanco) uittreksel uit het strafregister of een doktersattest betreffende de gezondheid door de kandidaat-huurder niet.

Verplichte opmaak ingaande plaatsbeschrijving

Voortaan moet voor iedere huurovereenkomst een ingaande plaatsbeschrijving worden opgemaakt, die mee met de huurovereenkomst dient geregistreerd te worden.

Herstellingen

De huurder staat in voor alle kleine herstellingen, én de herstellingen die nodig zijn door zijn eigen fout. Alle overige herstellingen zijn voor de rekening van de verhuurder. De herstellingsverplichting van de huurder kan contractueel worden uitgesloten of beperkt.

Wijziging indexatieformule

Het aanvangsindexcijfer is voortaan het indexcijfer van de maand voorafgaandelijk aan de inwerkingtreding van de huurovereenkomst of de voorkomelijke huurprijsherziening (waarbij de meest recente datum in aanmerking moet worden genomen).

Verdeling kosten en lasten

Er wordt een algemeen verdelingsprincipe ingevoerd: enkel de kosten en lasten voor het gebruik van de woning mogen bij de huurder worden gelegd. Overige kosten en lasten komen in principe voor rekening van de verhuurder. De Vlaamse Regering stelt een dwingende lijst op van kosten en lasten die aan de huurder dan wel de verhuurder mogen worden aangerekend. De onroerende voorheffing is steeds volledig ten laste van de verhuurder.

De huurwaarborg

De klassieke bankwaarborg blijft enkel nog mogelijk bij sociale huisvesting. Naast de storting op een geblokkeerde bankrekening op naam van de huurder, is ook een zakelijke zekerheidsstelling bij een financiële instelling op naam van de huurder (bv. een kapitalisatiebon of een obligatie) voortaan. Mits akkoord van de verhuurder kan de waarborg ook worden voldaan met een persoonlijke borgstelling. De waarborg bedraagt in ieder geval maximum 3 maanden huur. De huurder kiest zelf de vorm die de waarborg aanneemt. Het Vlaams Woningfonds verstrekt vanaf 1 januari 2019 onder bepaalde voorwaarden huurwaarborgleningen.

Meer rechtszekerheid bij medehuur

De echtgeno(o)t(e) of wettelijk samenwonende partner wordt van rechtswege medehuurder en aldus hoofdelijk en ondeelbaar aansprakelijk voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Feitelijke samenwoners (hieronder vallen ook vormen van co-housing) kunnen aan de verhuurder gezamenlijk een verzoek indienen om een nieuwe persoon als huurder aan de bestaande overeenkomst toe te voegen. Bij weigering of het uitblijven van enige reactie van de verhuurder binnen een termijn van drie maanden na dit verzoek, kunnen verzoekers zich wenden tot de vrederechter. In alle situaties van medehuur, geldt dat de nieuwe huurder niet gebonden is aan verplichtingen uit het verleden (bijv. betreffende de ingaande plaatsbeschrijving). De decreetgever voorziet ook in minimale regels rond opzeg en/of verderzetting van de lopende huurovereenkomst ingeval het huwelijk of de samenwoning wordt beëindigd.

Minimale bescherming student

Iedere huurovereenkomst voor studentenhuisvesting moet voortaan schriftelijk worden gesloten. Net zoals bij woninghuur moet er een ingaande plaatsbeschrijving worden opgesteld, die mee moet worden geregistreerd. Bovendien moet de overeenkomst voorzien in een eenvormige totaalprijs, waarin alle kosten en lasten zijn inbegrepen, met uitzondering van deze van energie, water en telecommunicatie. De huurwaarborg mag slechts 2 maanden huur bedragen. De student kan zich tot 2 maanden vóór de start van de huur bedenken en de huurovereenkomst kosteloos annuleren. Doet hij dit na deze termijn, dan betaalt hij een opzeggingsvergoeding van 2 maanden huur. De verhuurder kan de lopende overeenkomst niet stilzwijgend verlengen of vroegtijdig beëindigen. De student kan deze wél vroegtijdig opzeggen ingeval van (1) de beëindiging van zijn studie of (2) bij overlijden van een van de ouders of elke andere persoon die instaat voor het levensonderhoud van de student. Er geldt een opzeggingstermijn van 2 maanden. Huuroverdracht en onderhuur is enkel mogelijk wanneer de student deelneemt aan een uitwisselingsprogramma of een stage. De verhuurder kan zich hier tegen verzetten mits gegronde redenen.

Laattijdige registratie

De verhuurder moet de overeenkomst binnen de 2 maanden na de ondertekening samen met de plaatsbeschrijving en alle bijvoegsels in 3 exemplaren laten registreren bij het kantoor Rechtszekerheid (d.i. het vroegere registratiekantoor) dat bevoegd is voor de gemeente waar de woning ligt. De registratie is nog steeds gratis. Wordt de overeenkomst niet binnen deze termijn geregistreerd, dan kan de huurder zonder opzeggingstermijn of –vergoeding de lopende huur opzeggen. De opzeg gaat in op de 1ste dag van de maand nadat de huurder heeft opgezegd.

Overlijden van de (ver)huurder

Bij overlijden van de verhuurder verandert er niets: de huur blijft gewoon verderlopen. In geval van overlijden van de huurder wordt de lopende huur voortaan van rechtswege ontbonden op het einde van de tweede maand na overlijden. Er is een opzegvergoeding van één maand verschuldigd, dit naast de voormelde twee maanden huur. Dit geldt niet wanneer de erfgenamen van de overleden huurder binnen de maand na het overlijden melden dat zij de lopende huur wensen verder te zetten.

Inwerkingtreding

De nieuwe regelgeving treedt in werking vanaf 1 januari 2019. Schriftelijke overeenkomsten gesloten vóór deze datum blijven onderworpen aan de bestaande (federale) woninghuurwet. Op mondelinge huurovereenkomsten worden de bepalingen van het Vlaams huurdecreet wél onmiddellijk van toepassing.