Voor jaareinde heeft de Ministerraad zijn goedkeuring gegeven aan een voorontwerp van wet waarin ook aan het buitenlands vastgoed een zogenaamd kadastraal inkomen (“KI”) zou worden toegekend. Dit voorontwerp zou thans voorliggen bij de Raad van State voor advies. Eerder werd gevreesd dat alle (ook Belgische) onroerende inkomsten op basis van de werkelijke huurinkomsten zou worden belast, maar dat blijkt nu niet het geval te zijn.
Waarover gaat het?
Tweede woning in België: KI
Als u in België een tweede woning bezit of als u een privéwoning verhuurt dan betaalt u belasting op basis van het KI – een fictief huurinkomen – van de woning. Het KI ligt doorgaans beduidend lager dan de werkelijke ontvangen huurinkomsten (of de werkelijke huurinkomsten die men zou kunnen ontvangen bij verhuur aan een derde). België is daardoor een vreemde eend in de bijt als het op belasting van huurinkomsten van woningen aankomt. De meeste EU-landen belasten op de werkelijke huurinkomsten en kennen geen fictief huurinkomen toe. Dit vormt evenwel op zich geen probleem binnen een Europese context; het maakt deel uit van de fiscale soevereiniteit van lidstaten.
Verschillende behandeling tussen binnenlands en buitenlands vastgoed
De problematiek schuilt zich eerder in het de facto verschil in behandeling met woningen gelegen in het buitenland. Deze zijn in principe vrijgesteld van de Belgische personenbelasting (het zijn in principe de landen waar de woning is gelegen die de huurinkomsten mogen belasten), maar België hanteert wel het zogenaamde progressievoorbehoud. Dat betekent dat er rekening wordt gehouden met (o.m.) de buitenlandse huurinkomsten voor de bepaling van het belastingtarief dat zal worden toegepast op de overige in België belastbare inkomsten.
Omdat buitenlandse woningen binnen de EU doorgaans geen fictief huurinkomen hebben, worden de buitenlandse onroerende inkomsten voor toepassing van het progressievoorbehoud, begroot op de werkelijke huurinkomsten of huurwaarde van de woning.
Gevolg? Hogere belastingdruk
Door dit verschil in behandeling zal een buitenlandse vastgoedinvestering onrechtstreeks leiden tot een hogere belastingdruk dan wanneer een gelijkaardige investering in België zou worden gedaan. Dit gaat duidelijk in tegen de Europese regels over vrij verkeer van kapitaal die stellen dat België een investering in een andere Europese lidstaat, niet mag ontmoedigen door ongunstigere (fiscale) regels.
Het Europees Hof van Justitie had België al tweemaal op de vingers getikt. In 2014 al voor niet-verhuurde buitenlandse onroerende goederen. In 2018 opnieuw, maar dan voor de verhuurde buitenlandse onroerende goederen. Zes jaar later heeft België nog altijd geen wettelijke wijziging doorgevoerd. Reden genoeg – aldus het Hof – om België te veroordelen voor een som van 2 000 000 euro en een dwangsom van 7 500 euro per dag.
De oplossing?
De vraag is nu hoe België het verschil in behandeling zal verhelpen. De minister van Financiën had eerder al in een reactie op de veroordeling aangegeven dat hij naar een oplossing zoekt, en die heeft hij nu ook zeer snel aangereikt. Zo zou althans blijken uit het voorontwerp van wet. Aan de buitenlandse onroerende goederen die toebehoren aan een Belgische rijksinwoner zou een KI worden toegekend.
De vaststelling van dat KI zou op quasi dezelfde wijze gebeuren als voor Belgisch onroerende goederen. De administratie gaat daarbij uit van de normale netto-huurwaarden op 1 januari 1975 van het onroerend goed zelf of van een gepast referentieperceel. Wanneer voor het gebouwd perceel geen gepast referentieperceel bestaat, dan wordt het KI berekend door het tarief van 5,3%. toe te passen op de normale verkoopwaarde van het perceel op 1 januari 1975 (cf. art. 477 en 478 WIB). Indien er geen mogelijkheid bestaat om de normale verkoopwaarde per 1 januari 1975 te achterhalen, zou er mogen worden uitgegaan van de actuele normale verkoopwaarde waarop een actualisatiefactor zou worden toegepast. De actualisatiefactor zou jaarlijks worden aangepast in het Belgisch staatsblad.
Wanneer dit voorontwerp in haar huidige vorm ook de eindmeet haalt, zou dit betekenen dat aan de meeste buitenlandse onroerende goederen een lagere huurwaarde zou worden toegekend. Dit zou vervolgens leiden tot een lagere belastingdruk op deze buitenlandse onroerende goederen.
Het belooft evenwel een heuse taak te worden voor de Belgische fiscus om deze onroerende goederen in kaart te brengen en een KI toe te kennen. De Tijd schat immers dat alle Belgische belastingplichten samen over zo’n 150.000 buitenlandse woningen beschikken.
De belastingplichtige die buitenlands goed verkoopt of verwerft zou nu ook de verplichting hebben om dit binnen vier maanden te melden aan de administratie. Doet hij dit niet, dan zou de administratie sancties kunnen opleggen van EUR 250 tot EUR 3.000. De belastingplichtige die het inkomen van buitenlands onroerend al aangaf, zou door de administratie worden uitgenodigd om de gegevens ter vaststelling van het KI over te maken.
