Wanneer is een Belgische aangifte niet-inwoners verplicht?

Wie moet een Belgische BNI-aangifte indienen?

Elke niet-rijksinwoner die Belgische inkomsten ontvangt, moet een BNI-aangifte (Belasting Niet-Inwoner) indienen. Daar vallen ook onverhuurde onroerende goederen onder. Ook al brengen die geen rechtstreekse inkomsten op, ze worden geacht een fictief inkomen te hebben. Bezit u als particulier een onroerend goed in België en geniet u geen andere inkomsten uit Belgische bron, dan gelden bijzondere regels.

Uitzonderingen op de verplichting een Belgische BNI-aangifte in te dienen

Op dat algemeen principe bestaan enkele uitzonderingen. Ze zijn afhankelijk van de bestemming van het onroerend goed. Het hangt sterk af van uw specifieke situatie als niet-inwoner of u al dan niet verplicht bent een BNI-aangifte te doen als u een Belgisch onroerend goed bezit. We overlopen de meest courante situaties.

Niet verhuurd onroerend goed (tweede verblijf)

Voor onroerende goederen in België die u als niet-rijksinwoner uitsluitend gebruikt als eigenaar en die u niet verhuurt aan derden is een Belgische BNI-aangifte niet verplicht. Dat geldt ongeacht de hoogte van uw fictieve onroerende inkomsten op voorwaarde dat u geen andere in België te regulariseren beroepsinkomsten (bv. loon, bezoldigingen, pensioen, …) ontvangt. Denk bijvoorbeeld aan een tweede verblijf aan de Belgische kust of in de Ardennen. Als niet-inwoner betaalt u alleen de gewestelijke onroerende voorheffing en geen andere Belgische inkomstenbelastingen op het onroerend goed.

Onroerend goed verhuurd aan personen die het niet voor beroepsdoeleinden gebruiken

Verhuurt u het onroerend goed aan personen die het niet voor professionele doeleinden gebruiken, dan hebt u als belastingplichtige slechts een aangifteplicht als uw onroerende inkomsten hoger zijn dan 2.500 euro. Denk bijvoorbeeld aan een appartement aan zee dat u rechtstreeks aan toeristen verhuurt.

Om dat onroerend inkomen te berekenen wordt geen rekening gehouden met de reëel ontvangen inkomsten, maar wel met het kadastraal inkomen (KI).

Het kadastraal inkomen (KI) wordt eerst geïndexeerd met een jaarlijks aangepaste coëfficiënt (1,9084 voor aanslagjaar 2023) en vervolgens vermenigvuldigd met een vaste factor 1,4.

Voorbeeld: aanslagjaar 2023 (inkomstenjaar 2022) voor een alleenstaande

• KI: 800 euro
• Belastbaar onroerend inkomen: 800 x 1,9084 x 1,4 = 2.137,41 euro

De grens van 2.500 euro is in dit voorbeeld niet overschreden. Daardoor ontstaat er geen verplichting om in België een BNI-aangifte in te dienen voor aanslagjaar 2023. De voorwaarde is wel dat er geen aangifteplicht geldt voor andere inkomsten.

Bezit de natuurlijke persoon het onroerend goed niet het hele jaar, dan gebeurt de berekening van het kadastraal inkomen pro rata op basis van kalenderdagen. Dat geldt niet voor de limiet van 2.500 euro.

Onroerend goed verhuurd aan personen die het beroepsmatig gebruiken of aan bedrijven

Verhuurt u als niet-inwoner een onroerend goed aan een natuurlijke persoon die het pand beroepsmatig gebruikt? Of aan een organisatie of een vennootschap zoals een advocatenkantoor? Dan gelden dezelfde principes als bij een privéverhuur. Er ontstaat slechts een aangifteplicht als uw onroerende inkomsten de grens van 2.500 euro overschrijden.

Om dat onroerend inkomen te berekenen wordt in dit geval wel gekeken naar de werkelijk ontvangen huur en huurvoordelen tijdens het volledige inkomstenjaar. Daar moet nog een kostenforfait van afgetrokken worden. Dat bestaat uit 40% van de brutohuur en is ook beperkt tot twee derde van het gerevaloriseerde KI.

Voorbeeld: aanslagjaar 2023 (inkomstenjaar 2022) voor een alleenstaande

• Werkelijk ontvangen huur: 1.500 euro per maand
• KI (niet-geïndexeerd): 800 euro
• Revalorisatiecoëfficiënt aanslagjaar 2023: 4,86
• Kostenforfait:
  40% x (1.500 euro x 12 maanden) = 7.200 euro
  2/3 x 800 euro x 4,86 = 2.592 euro
• Belastbaar onroerend inkomen: (1.500 euro x 12 maanden) - 2.592 euro = 15.408 euro

In dit voorbeeld wordt de grens van 2.500 euro ruim overschreden. Bijgevolg ontstaat er een aangifteplicht in België als niet-rijksinwoner. Zelfs als de persoon het pand niet het volledige jaar bezit, moet de werkelijk ontvangen huur tijdens dat jaar in aanmerking worden genomen. De grens van 2.500 euro moet niet pro rata bepaald worden.

Ook hier geldt weer dat als u andere Belgische regulariseerbare beroepsinkomsten ontvangt, er sowieso een aangifteplicht ontstaat, ongeacht de hoogte van het onroerend inkomen.

Verhuur van een gemeubeld onroerend goed

Verhuurt u als niet-inwoner een onroerend goed gemeubeld? En maakt u geen expliciete opsplitsing in het huurcontract tussen de prijs voor het onroerende goed zelf en het meubilair? Dan moet u de inkomsten als volgt verdelen: 40% van de huurinkomsten worden als roerende inkomsten beschouwd in België, 60% als onroerende inkomsten.

De heffingsbevoegdheid op de roerende inkomsten wordt op basis van de meeste dubbelbelastingverdragen toegewezen aan het land waar de verhuurder fiscaal rijksinwoner is.

Verhuurt u het onroerend goed aan personen die het niet voor professionele doeleinden gebruiken, dan komt het volledige KI (en niet 60%) in aanmerking voor de berekening van de drempel van 2.500 euro. En dat moet u aangeven.

Voorbeeld: pand door een alleenstaande gemeubeld verhuurd aan iemand die het niet voor beroepsdoeleinden gebruikt

• KI: 1.000 euro
• Werkelijk ontvangen huur: 1.500 euro per maand
• Onroerend inkomen: 1.000 x 1,9084 x 1,4 = 2.671,76 euro
  -> aangifteplicht: KI van 1.000 euro aan te geven
• Roerend inkomen: (1.500 euro x 12 maanden) x 40% = 7.200 euro (afhankelijk van het dubbelbelastingverdrag meestal belastbaar in het woonland van de verhuurder)

Stel dat in bovenstaand voorbeeld de onroerende inkomsten de grens van 2.500 euro niet overschrijden, en er geen andere in België te regulariseren beroepsinkomsten zijn, ontstaat er geen aangifteplicht in de Belgische belasting niet-inwoners.

Aftrek van betaalde interesten

Ging u als natuurlijke persoon een (niet noodzakelijk hypothecaire) lening aan om een onroerend goed in België te verkrijgen, dan is het mogelijk dat de interesten die u tijdens het jaar betaalde aftrekbaar zijn van uw belastbare basis in België. Dat kan uiteindelijk leiden tot een vrijstelling om een Belgische BNI-aangifte in te dienen. Zelfs als in eerste instantie de drempel van 2.500 euro bereikt is op basis van het KI of de werkelijk ontvangen huurinkomsten.

Aandachtspunten

• Alertheid is elk jaar opnieuw nodig. De grens van 2.500 euro wordt niet geïndexeerd, terwijl de indexatie- en revalorisatiecoëfficiënten voor het KI wel jaarlijks worden aangepast. Zo kan in een bepaald jaar toch plots een aangifteplicht ontstaan, terwijl dat de vorige jaren niet het geval was.
• De grens van 2.500 euro wordt beoordeeld per persoon. Dient u een gezamenlijke aangifte in en wordt het onroerend inkomen als gemeenschappelijk inkomen van beide partners beschouwd, dan bedraagt de grens 5.000 euro. (2.500 euro elk).
  Opgelet, bent u gehuwd onder het regime van scheiding van goederen of wettelijk samenwonend, dan moeten de inkomsten aan elke partner worden toegewezen op basis van het eigendomsaandeel in het onroerend goed.
• Moet u zo’n aangifte indienen? Vergeet dan niet dat de deadline om de BNI-aangifte in te dienen voor inkomstenjaar 2022 (aanslagjaar 2023) 24 november 2023 is.

Weet u niet precies of u als niet-rijksinwoner zo’n aangifte moet indienen in België of wenst u daar meer informatie over? Aarzel niet om contact met ons op te nemen. We helpen u graag verder.