Overslaan en naar de inhoud gaan

Gesplitste aankoop van gebouw blijft interessante optie

donderdag 05/03/2020
Gesplitste aankoop

Wat is vruchtgebruik en wat houdt gesplitste aankoop in? Wat zijn de fiscale voordelen en risico's? Ontdek het hier. 

Zijn vruchtgebruikconstructies vandaag nog mogelijk? Absoluut. Al zal er bijzondere aandacht besteed moeten worden aan een correcte implementatie. De sancties zijn immers niet mild en de fiscus zal extra op de loer liggen.

Wat is een "vruchtgebruik" en wat houdt een "gesplitste aankoop" in?

In mensentaal verwoord is vruchtgebruik een quasi-eigendom. De vruchtgebruiker heeft immers het recht om tijdens de duurtijd van zijn recht het onroerend goed (grond, gebouw, etc.) te gebruiken zoals een eigenaar. Hij zal er evenwel steeds rekening mee moeten houden dat hij niet over de volledige, volle eigendom beschikt; de naakte eigendom behoort immers toe aan een andere partij. Na afloop van de termijn van het vruchtgebruik zal het recht van vruchtgebruik immers aanwassen bij de naakte eigendom, en wordt de naakte eigenaar volle eigenaar van het goed.

Van een gesplitste aankoop is sprake als de naakte eigendom en het vruchtgebruik door twee verschillende personen worden verworven. Huidig artikel spitst zich toe op het klassieke voorbeeld waarbij een bedrijfsleider de naakte eigendom verwerft en zijn vennootschap het vruchtgebruik. Dit kan op drie verschillende manieren:

  1. De vennootschap en de bedrijfsleider kopen effectief samen een onroerend goed aan, de vennootschap voor het vruchtgebruik en de bedrijfsleider voor de naakte eigendom;
  2. De bedrijfsleider is eigenaar van de volle eigendom en draagt het vruchtgebruik over aan zijn vennootschap (door bvb. inbreng of verkoop);
  3. De vennootschap is eigenaar van de volle eigendom en draagt de naakte eigendom over aan haar bedrijfsleider (door bvb. kapitaalvermindering/dividenduikering of verkoop).

Niet-fiscale voordelen

De in dit artikel besproken gesplitste eigendom is om meerdere redenen een mogelijk interessante manier om onroerend goed te verwerven. Naast de vele mogelijke niet-fiscale voordelen ervan kunnen ook fiscale voordelen worden gerealiseerd.

Enkele niet-fiscale voordelen van de gesplitste aankoop kunnen worden samengevat als volgt:

  1. Gelet op haar specifieke kenmerken kan vruchtgebruik voor de vennootschap een efficiëntere en op maat gesneden alternatief zijn voor de huur van een pand. Het vruchtgebruik vormt immers een zakelijk recht waarop een hypotheek kan gevestigd worden. Bovendien kan bij vruchtgebruik een uitdrukkelijk ontbindende voorwaarde worden opgenomen (bvb. in geval van faillissement van de vennootschap), hetgeen wettelijk niet mogelijk is bij huur. Anderzijds zal de vennootschap met een vruchtgebruik juist een “steviger” recht verkrijgen dat niet kan opgezegd worden door de naakte eigenaar. Aldus zal zij zekerder zijn dat zij gedurende de duurtijd van het vruchtgebruik het pand zal kunnen gebruiken.
  2. Bescherming van het onroerend goed tegen het ondernemingsrisico. Als de vennootschap failliet zou gaan, gaat de volle eigendom immers over op de naakte eigenaar. De curator zal het bijgevolg niet kunnen verkopen om de schuldeisers te betalen, maar het onroerend goed zal in volle eigendom toekomen aan de naakte eigenaar.
  3. Voor de vennootschap is er een beperktere financieringslast, want het vruchtgebruik is minder waard dan de volle eigendom. De vennootschap kan daardoor betere ratio’s en resultaten voorleggen en een "gezondere" boekhouding. Omgekeerd zal men als privé persoon op termijn volle eigenaar worden van een pand dat men met uitsluitend privé-middelen misschien nooit had kunnen aankopen.

Er moet dan ook worden besloten dat de gesplitste aankoop wel degelijk een verantwoordbare methode kan zijn om onroerend goed te verwerven. Evenwel klopt dit enkel als er voldoende dergelijke niet-fiscale motieven voor bestaan en als het vruchtgebruik correct gewaardeerd wordt. Uit de praktijk blijkt dat ieder dossier moet worden beoordeeld op haar specifieke kenmerken. Er moet dan ook geval per geval worden nagegaan of deze techniek in aanmerking komt en vervolgens correct wordt opgezet.

Fiscale voordelen

Ook de fiscale voordelen die dergelijke gesplitste aankoop met zich mee kan brengen, zijn voor beide partijen aantrekkelijk en zijn onder meer de volgende:

1. De waarde van het vruchtgebruik (dat zeker voor langere termijnen veelal het gros van het investeringsbedrag zal omvatten) wordt gefinancierd met vennootschapsgelden, vóórdat ze de belasting hebben ondergaan om aan de bedrijfsleider te kunnen worden uitgekeerd. Bovendien zal de afschrijving van het vruchtgebruik voor de vennootschap in principe een aftrekbare beroepskost vormen. Na afloop van de termijn van het vruchtgebruik, zal dit vruchtgebruik aanwassen bij de naakte eigenaar (bedrijfsleider) en wordt deze volle eigenaar, in principe zonder enige verdere belasting. De waardestijging die het het goed in die termijn heeft ondergaan komt zo ook toe aan de naakte – thans volle – eigenaar.

Voorbeeld 

Een pand wordt van een derde aangekocht voor een prijs van EUR 750.000. Stel dat de vennootschap een 30-jarig vruchtgebruik zou verwerven en dat dit bvb. 75% van de volledige waarde vertegenwoordigt.

In die hypothese zal de vennootschap EUR 562.500 moeten betalen (75% x EUR 750.000). De netto-kost hiervan, rekening houdend met de fiscale aftrekbaarheid, zal EUR 421.875 bedragen (EUR 562.500 – 25% x EUR 562.500).

De naakte eigenaar zal EUR 187.500 moeten neertellen, maar verkrijgt bij afloop toch de volledige eigendom van het pand, dat tegen dan wellicht in waarde zal gestegen zijn.

Ook wanneer de volle eigenaar dit pand daags nadien zou verkopen, bvb. voor EUR 850.000, zal hierop in principe geen verdere belasting meer verschuldigd zijn en verkrijgt de bedrijfsleider het volledige bedrag in eigen naam. Indien de vennootschap daarentegen de volle eigendom had verworven en het pand op hetzelfde moment zou verkopen (intussen volledig afgeschreven, behoudens het grondaandeel van EUR 250.000), zou de vennootschapsbelasting hierop EUR 150.000 bedragen (EUR 850.000 – EUR 250.000 = EUR 600.000 x 25%). Bovendien zou op de uitkering van deze EUR 600.000 netto-winst nog eens 30% roerend voorheffing verschuldigd zijn, waardoor de aandeelhouder slechts EUR 420.000 zal overhouden.

2. Ook voor de vennootschap is het vruchtgebruik fiscaal interessanter. Immers, ook het gedeelte van de grond kan dan worden afgeschreven. Indien de vennootschap volle eigenaar is, kan enkel het gebouwaandeel worden afgeschreven, maar niet het grondaandeel.

Voorbeeld

Stel dat bovenstaand pand een magazijn betreft waarvan het grondaandeel in de totale aankoopprijs EUR 250.000 bedraagt.

Als de vennootschap dit pand in volle eigendom zou aankopen, moet zij EUR 750.000 kunnen financieren en kan ze enkel de EUR 500.000 van het magazijn kunnen afschrijven.

Als de vennootschap het 30-jarige vruchtgebruik zou verwerven dat bijvoorbeeld 75% van de volledige waarde vertegenwoordigt, kan de vennootschap op 30 jaar tijd EUR 750.000 x 75% = EUR 562.500 afschrijven.

Het is dan ook duidelijk dat er, naast de niet-fiscale voordelen, ook fiscale voordelen kunnen worden behaald door dergelijke gesplitste aankoop. Deze fiscale voordelen moeten echter volgen uit een correcte waardering van het vruchtgebruik en de naakte eigendom. Schenkt men niet de nodige aandacht aan een juiste waardering, dan kan de rekening behoorlijk oplopen, zoals blijkt uit onderstaand voorbeeld.

Maar ook fiscale risico’s

Dat de fiscus deze aloude rechtsfiguur niet evenzeer bemint als menig bedrijfsleider behoeft geen verder betoog. En in het bijzonder tijdens de voorbije jaren heeft deze fiscus hier steeds meer aandacht voor verkregen. We zetten zijn aanvalsroutes even op een rijtje.

1. “Correcte” waardering van de verhouding vruchtgebruik – naakte eigendom

Bij het opzetten van een vruchtgebruikconstructie zou men in de verleiding kunnen komen om het vruchtgebruik zo hoog mogelijk te waarderen zodat een zo groot mogelijk deel van de aankoopprijs ten laste komt van de vennootschap. Dat gedeelte wordt immers met vennootschapsgelden bekostigd en bovendien vormt het in die mate in principe een aftrekbare beroepskost bij de vennootschap.

De waardering moet echter “correct” gebeuren. Zoniet, zou de fiscus kunnen stellen dat de bedrijfsleider een voordeel van alle aard verkregen heeft van zijn vennootschap ten belope van de overwaardering. Hierop zal hij dan belast in de personenbelasting (veelal aan 50% + gemeentebelasting) en sociale bijdragen verschuldigd zijn (20,5% tot +/- EUR 60.000, 14,16% erna, 0% boven +/- EUR 90.000).

Over wat een “correcte” waarderingsmethode is, is in het verleden uitgebreid gedebatteerd. In den beginne werd heel vaak een 80-20-verhouding aangehouden. In een latere fase werd door practici een economisch model gebruikt waarbij een veronderstelde huurprijs werd geactualiseerd over de gehele periode. Deze huurprijs werd evenwel aangepast om rekening te houden met kosten die een vruchtgebruiker wel moet dragen maar een huurder niet (negatieve correctie). Een positieve correctie kan worden toegepast om rekening te houden met het “sterkere” gebruiksrecht van vruchtgebruik tegenover huur. De huurprijs werd vervolgens geïndexeerd, en een gepaste actualisatiefactor diende te worden gebruikt. In meer geavanceerde modellen kon ook rekening gehouden worden met eventuele geplande verbouwingswerken en/of de geambieerde investeringsrendementen van beide partijen konden worden vergeleken.

De meest perfecte vorm van deze berekening is ons inziens een model waarbij de waarde van het vruchtgebruik wordt aangepast tot wanneer een gelijk rendement wordt bekomen voor de vruchtgebruiker en naakte eigenaar, rekening houdend met bovenstaande elementen, maar ook met bvb. de waardestijging van de grond, de waardevermindering van het gebouw, enz. Dergelijke berekening wordt door ons kantoor vandaag nog steeds toegepast en heeft in het verleden reeds menig fiscale controles doorstaan.

De lage interestvoeten leiden sinds enkele jaren tot een lagere actualisatiefactor en dus hogere vruchtgebruikwaardes. Deze tendens heeft de fiscale administratie ertoe aangezet om een eigen “correcte” waarderingsmethode voorop te stellen, waarbij de netto-huuropbrengst, zonder indexatie, geactualiseerd wordt volgens het huurrendement. Hoewel deze methode uitblinkt in eenvoudigheid, schiet deze op verschillende fronten te kort in vergelijking met de hierboven besproken methode. Deze formule werd aanvankelijk enkel gebruikt door de rulingdienst, maar volgens een interne instructie van mid-2018 zou deze ook door de lokale controlediensten moeten worden toegepast.

2. Voordeel voor de bedrijfsleider ingevolge privé-gebruik

Veelal zal een vruchtgebruikconstructie gebruikt worden voor de aankoop van een pand waarbij de bedrijfsleider privé kan beschikken over een deel van dit pand voor de huisvesting van zijn gezin (bvb. woning met praktijkruimte). In dergelijk geval zal de bedrijfsleider ofwel een markconforme huur moeten betalen aan zijn vennootschap, ofwel zal hij belast worden op een zogenaamd voordeel van alle aard. In dat laatste geval, kadert de ter beschikking stelling van het woongedeelte (waarvan de kosten dus ook door de vennootschap worden gedragen) immers in de verloningspolitiek van de bedrijfsleider. Dit dient alszodanig te worden gedocumenteerd én verantwoord in een bezoldigingsverslag (of bvb. als onderdeel opgenomen worden in de jaarverslaggeving van de vennootschap). Dit is de zogenaamde “bezoldigingstheorie” en vormt een afzonderlijk leerstuk dat in principe los staat van de vruchtgebruikconstructie. Wanneer men er niet in slaagt om aan te tonen dat de kosten volledig gemaakt zijn in het belang van de vennootschap (omdat die er huurinkomsten door int of haar “productieve” bedrijfsleider ermee vergoedt), zal de fiscus de kosten (gedeeltelijk) verwerpen.

In principe kan dezelfde bezoldigingstheorie ook toegepast worden wanneer het pand zuiver privé wordt aangewend (bvb. zuivere woning, of een appartement aan zee). Echter, in de praktijk zal het vaak moeilijker blijken om de fiscus in dergelijke gevallen overtuigd te krijgen. Binnen het bestek van dit artikel wordt hier niet verder op ingegaan.

Omgekeerd, wanneer er helemaal geen privé-gebruik is (bvb. een magazijn of kantoor), kan er uiteraard geen sprake zijn van een voordeel alle aard en zal deze aanvalsroute niet kunnen worden toegepast.

3. Verbeteringswerken gedaan tijdens de duurtijd van het vruchtgebruik


Een vruchtgebruiker zal de verplichting hebben om het pand in stand te houden, en in dat opzicht onderhoud- en herstellingswerken moeten uitvoeren. Het mag daarnaast ook verfraaiingswerken uitvoeren, bvb. om het pand naar haar hand te zetten en er aldus een hoger rendement uit te halen. Grote herstellingswerken vallen in principe ten laste van de naakte eigenaar. Deze principes kunnen verder worden verfijnd in de aankoopakte, of er kan zelfs van worden afgeweken.

In de mate dat de verfraaiingswerken leiden tot een opwaardering van het pand, en dus de naakte eigenaar een voordeel verkrijgt, zal dit een bijkomende gevoeligheid vormen voor de fiscus en stelt de vraag zich of deze werken dienen te worden vergoed. Bij uitblijven van een vergoeding zou de fiscus de bedrijfsleider wederom kunnen belasten op een voordeel van alle aard. Ook hierop kan worden geanticipeerd door zoveel mogelijk te voorzien in de akte tot aankoop van het pand en/of de waardering van het vruchtgebruik.

Voorafgaande screening en dossieropbouw

Om ten volle te kunnen genieten van de hierboven beschreven niet-fiscale en fiscale voordelen, én gespaard te blijven van de beschreven risico’s, zullen volgende elementen van belang zijn:

  • Analyse van het project, inclusief financieringsbronnen en bestemming van het pand. Op basis hiervan zal de meest gepaste structurering worden uitgewerkt;
  • Correcte waardering van het vruchtgebruik. Wij menen dat een waardering volgens een uitgebreid economisch model nog steeds correcter is dan de methode die door de fiscus wordt gebruikt;
  • Indien er ook privé-gebruik is, analyse van de meest geschikte vergoedingsmethode (huur of voordeel van alle aard), met bijhorende onderbouw;
  • Nazicht en bijsturing van de akte van aankoop/vestiging. Vermijden dat standaardclausules worden ingelast zonder de toepassing ervan op de casus te beoordelen, alsook vermijden dat de akte tot interpretatieproblemen zou leiden, of inconsistent zou zijn met de waardering;
  • Opvolging van het project, in bijzonder wanneer (grote) werken worden uitgevoerd.

Wanneer met bovenstaande wordt rekening gehouden, menen wij dat de gesplitste aankoop door middel van vruchtgebruik ook vandaag nog steeds een valabele en interessante manier blijft om vastgoed middels de vennootschap te verwerven.

NEEM CONTACT OP MET EEN VAN ONZE ADVISEURS
Dimitri Lemeire
Dimitri Lemaire
Senior Manager Tax & Legal Services