#Tax & Legal
#Fiscaliteit
#Vastgoed
Koopt u in Vlaanderen vastgoed het best privé of via uw vennootschap?
Als u een vennootschap hebt en vastgoed wenst te kopen, zijn er verschillende opties. Volle eigendom met uw privévermogen, volle eigendom met uw vennootschap, een gesplitste aankoop vruchtgebruik en blote eigendom, of een combinatie. Wat zijn de belangrijkste zaken die u moet afwegen voor u een keuze maakt? Elke situatie is uniek, maar om u een idee te geven schetsen we voor Vlaanderen kort drie mogelijke scenario’s.
Voorzie flexibiliteit in de eerste overeenkomst
Een one-fits-all-oplossing bestaat niet. U doet er wel goed aan om vooraf al even stil te staan bij de manier waarop u een onroerend goed wenst aan te kopen. En wellicht moet u in de loop van het aankoopproces nog een en ander bijstellen. Want de interessantste, zijn vaak ook de meest complexe constructies. Voor u langs de notaris passeert, geven we u twee handige tips.
Identiteit uiteindelijke koper
Voorzie bij de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst of wederzijdse aankoop-verkoopbelofte dat de identiteit van de uiteindelijke koper pas bij de notariële akte moet vaststaan. Afhankelijk van de overeenkomst bestaan er passende modelclausules. Op die manier voorkomt u dat een wijziging van de koper tussen de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst en de notariële akte, beschouwd wordt als een tweede overdracht. U vermijdt zo de betaling van een tweede keer verkooprecht.
Kadastrale opdeling
Koopt u een onroerend goed aan in verschillende aankoopverhoudingen voor de verschillende delen, zoals een kantoorgedeelte in een woning, dan zijn afzonderlijke kadastrale percelen vereist. Die kadastrale opdeling moet voor de ondertekening van de notariële akte gebeuren. Voorzie daarom in de onderhandse verkoopovereenkomst of wederzijdse aankoop-verkoopbelofte dat de verkoper zich engageert tot medewerking als zo’n opdeling gewenst is.
We bespreken hieronder kort drie mogelijk scenario’s. Maar alles hangt natuurlijk af van uw wensen en situatie. Als u graag meer details over elk scenario wenst, lees dan hier een uitgebreidere versie van het artikel.
Scenario 1: volle eigendom in privénaam
De aankoop van een vastgoed in privénaam is het eenvoudigst. De financiering gebeurt in dat geval met uw eigen middelen of via een (hypothecaire) lening in persoonlijke naam. U geniet uiteraard ook de inkomsten in eigen naam en u moet niet stilstaan bij de belastinggevolgen bij een eigen gebruik.
Scenario 2: volle eigendom via vennootschap
Hebt u aandelen in een vennootschap, dan kan u ook via uw vennootschap een onroerend goed aankopen. Voordeel is dat de financiering kan gebeuren met bruto gelden van de vennootschap. Dat is dus voor belasting en uitkering naar uw privévermogen. De inkomsten komen wel in het vennootschapsvermogen terecht en worden daar belast. Maakt u privé gebruik van het vastgoed, bijvoorbeeld als gezinswoning, dan moet u wel met een paar aandachtspunten rekening houden zoals kostenaftrek en de gevolgen van terbeschikkingstelling.
Scenario 3: vruchtgebruik via vennootschap en blote eigendom door natuurlijke persoon
U kan er ook voor kiezen om een onroerend goed gesplitst aan te kopen. Uw vennootschap koopt het vruchtgebruik en u als natuurlijke persoon de blote eigendom. Uw vennootschap verwerft op die manier een tijdelijk eigendomsrecht op het onroerend goed en verkrijgt tijdelijk alle inkomsten. Ze draagt ook alle kosten. Na afloop van het vruchtgebruik komt het vastgoed volledig in uw privévermogen terecht. Ook hier moet u met een paar zaken rekening houden zoals de duur en waardering van het vruchtgebruik. Pak dit zorgvuldig aan en documenteer alles goed, want de fiscus kijkt altijd met argusogen naar zo’n vruchtgebruikconstructie.
Bezint eer ge begint
Bij de keuze voor de een aankoopstructuur moet u rekening houden met zowel fiscale, financiële als menselijke aspecten, op korte maar vooral op lange termijn.
We staan klaar om u te begeleiden bij het maken van deze afwegingen voor uw specifieke situatie. Aan de hand van een simulatie overlopen we samen de voor- en nadelen van alle mogelijke scenario’s. Zo kan u een doordachte keuze maken voor uw vastgoedinvestering.
Neem gerust contact op met ons als u een aankoop overweegt en graag meer informatie wenst.
