#Tax & Legal
#Vastgoed
#Moore Law
Mijn pas aangekochte woning of onroerend goed heeft verborgen gebreken: wat nu?
Stel: u koopt een onroerend goed aan en ontdekt – vóór of na het verlijden van de notariële akte – dat er zich verschillende gebreken voordoen aan of in het onroerend goed, die u eerder niet had opgemerkt. Voorbeelden kunnen zijn: vochtproblemen, houtworm, een bouwmisdrijf etc. Welke actie kan u dan ondernemen?
In dergelijke omstandigheden zou u zich als koper kunnen beroepen op de wettelijke verplichting van de verkoper tot “vrijwaring voor verborgen gebreken”.
Voorwaarden
Om zich te kunnen beroepen op deze verplichting tot vrijwaring voor verborgen gebreken, moet de koper bewijzen dat volgende cumulatieve voorwaarden vervuld zijn:
- Het verkochte goed is behept met een één of meerdere ernstige gebreken.
- De gebreken waren verborgen op het moment van de aankoop, dit wil zeggen dat de gebreken niet konden worden opgemerkt door de koper tijdens een normaal en aandachtig onderzoek.
- De gebreken waren aanwezig voorafgaand aan de aankoop (anterioriteit), want natuurlijk kan de verkoper niet aansprakelijk gesteld worden voor gebreken die pas na de verkoop zijn ontstaan. De gebreken dienden minstens in de kiem aanwezig te zijn ten tijde van de verkoop.
- Als er in de verkoopovereenkomst een zogeheten “exoneratiebeding” (dit wil zeggen een beding waarin wordt bepaald dat de verkoper niet aansprakelijk is voor verborgen gebreken) is opgenomen, dan kan de koper deze clausule slechts omzeilen door aan te tonen dat de verkoper op de hoogte was van de verborgen gebreken.
- De koper heeft zijn vordering ingesteld voor de rechtbank binnen een “korte termijn”. De duur van deze termijn wordt bepaald door de rechter, rekening houdende met de concrete omstandigheden (bijv. het progressieve karakter van de gebreken, het voeren van ernstige onderhandelingen, een onderzoek door een deskundige etc.). In de regel vangt deze termijn aan op het ogenblik van de eerste vaststelling van de gebreken.
Remedies
Als de koper kan aantonen dat de voorwaarden vervuld zijn, kan hij onder meer kiezen tussen volgende remedies:
- de ontbinding van de verkoopovereenkomst, in welk geval de koper het goed teruggeeft en de verkoper de prijs terugbetaalt;
- een prijsvermindering, voor het deel van de prijs dat de koper niet zou hebben betaald indien hij het gebrek had gekend.
Kortom: als u ernstige verborgen gebreken vaststelt, is het aangewezen dat u zo snel mogelijk actie onderneemt.