'Een' oplossing om hieraan tegemoet te komen zou kunnen inhouden dat zowel binnenlands als buitenlands vastgoed voortaan belast zou worden op basis van de werkelijk verkregen huurinkomsten. Maar ook een lagere belasting op buitenlands vastgoed zou een oplossing kunnen zijn.
Waarover gaat het?
Als je in België een tweede woning bezit of als je een privéwoning verhuurt dan betaal je belasting op basis van het kadastraal inkomen – een fictief huurinkomen – van de woning. Het kadastraal inkomen ligt doorgaans beduidend lager dan de werkelijke ontvangen huurinkomsten (of de werkelijke huurinkomsten die men zou kunnen ontvangen bij verhuur aan een derde). België is daardoor een vreemde eend in de bijt als het op belasting van huurinkomsten van woningen aankomt. De meeste landen binnen de EU belasten op de werkelijke huurinkomsten en kennen geen fictief huurinkomen toe. Dit vormt evenwel op zich geen probleem binnen een Europese context; het maakt deel uit van de fiscale soevereiniteit van lidstaten.
De problematiek schuilt zich eerder in het de facto verschil in behandeling met woningen gelegen in het buitenland. Deze zijn in principe vrijgesteld van de Belgische personenbelasting (het zijn per principe de landen waar de woning is gelegen die de huurinkomsten mogen belasten), maar België hanteert wel het zogenaamde progressievoorbehoud. Dat betekent dat er rekening wordt gehouden met (o.m.) de buitenlandse huurinkomsten voor het bepalen van het belastingtarief dat zal worden toegepast op de overige in België belastbare inkomsten.
Omdat buitenlandse woningen binnen de EU doorgaans geen fictief huurinkomen hebben, worden de buitenlandse onroerende inkomsten voor toepassing van het progressievoorbehoud, begroot op de werkelijke huurinkomsten of huurwaarde van de woning.
Door dit verschil in behandeling zal een buitenlandse vastgoedinvestering onrechtstreeks leiden tot een hogere belastingdruk dan wanneer een gelijkaardige investering in België zou worden gedaan. Dit gaat duidelijk in tegen de Europese regels rond vrij verkeer van kapitaal die stellen dat België een investering in een andere Europese lidstaat, niet mag ontmoedigen door ongunstigere (fiscale) regels.
Het Europees Hof van Justitie had België al tweemaal op de vingers getikt. In 2014 reeds voor niet-verhuurde buitenlandse onroerende goederen. In 2018 opnieuw, maar dan voor de verhuurde buitenlandse onroerende goederen. Zes jaar later heeft België nog steeds geen wettelijke wijziging doorgevoerd. Reden genoeg - aldus het Hof – om België te veroordelen voor een som van EUR 2.000.000 en een dwangsom van EUR 7.500 per dag.
De oplossing?
De vraag is nu hoe België het verschil in behandeling zal verhelpen. De Minister van Financiën heeft in een reactie op de veroordeling aangegeven naar een oplossing te zoeken.
Vooralsnog wil hij niet raken aan de belasting op huurinkomsten. Een systeem waarbij aan buitenlandse woningen een fictief huurinkomen wordt toegekend, dat op gelijkaardig wijze wordt vastgesteld zou een oplossing kunnen zijn, maar dat wordt praktisch nog een hele uitdaging.
Dan maar naar een volledige afschaffing van het progressievoorbehoud…? Of zal men toch moeten raken aan het heilige huis van belasting op tweede verblijven…? Wordt ongetwijfeld vervolgd.
