Bij de aankoop van uw vastgoed
Registratiebelasting
Koopt u vastgoed aan als privébelegging of -investering dan bent u registratiebelasting verschuldigd, tenzij de aankoop aan btw onderworpen is. De tarieven zijn afhankelijk van de plaats waar het vastgoed gelegen is.
- In Vlaanderen: 12% (voor verkoopovereenkomsten gesloten vóór 2022, geldt nog het oude tarief van 10%). De eigen woning kan aangekocht worden aan een tarief van 3% (voorheen 6%); in geval van een energetische renovatie zelfs aan 1% (voorheen 5%).
- In Brussel en Wallonië: 12,5%. Op investeringsvastgoed is geen verlaagd tarief van toepassing, tenzij het gaat om de aankoop van een woning of appartement die nadien via een sociaal verhuurkantoor verhuurd worden en u voldoet aan een aantal specifieke voorwaarden.
Btw
Koopt u een ‘nieuw’ onroerend goed, dan kan dit met toepassing van btw gekocht worden. Op dat gedeelte is geen registratiebelasting verschuldigd. Bedrijven die voor btw beschouwd worden als ‘beroepsoprichter’ moeten nieuwe gebouwen met btw verkopen. Andere verkopers, zowel particulieren als bedrijven, kunnen bij een nieuw gebouw kiezen of ze al dan niet met btw verkopen.
Het grote voordeel van de al dan niet vrijwillige onderwerping aan de btw? De btw op de aankoop mag verrekend worden. Het algemeen btw-tarief op de verkoop van een nieuw onroerend goed is 21%.
Onder bepaalde strikte voorwaarden, zoals voor sociale woningen, is dat 12%. Voor een lijst van opgesomde centrumsteden, kan u als bouwheer (diegene die bouwt) een bestaand pand afbreken en heropbouwen aan het verlaagd tarief van 6%.
Van 1 januari 2021 tot en met 31 december 2023 kan u in heel België panden afbreken en heropbouwen aan een btw-tarief van 6%. Bijzonder aan deze tijdelijke regeling is dat die zowel geldt voor de bouwheer als voor de levering van een nieuwe woning aan een koper. U moet wel aan een aantal voorwaarden voldoen.
Nieuw is niet echt nieuw
‘Nieuw’ betekent niet dat er nog nooit iemand het onroerend goed bewoonde of gebruikte. Voor de toepassing van de btw is een onroerend goed nieuw tot 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikname. Bijvoorbeeld: een appartement dat in 2022 voor het eerst in gebruik genomen werd, blijft nieuw voor de btw tot en met 31 december 2024.
Tijdens het bezit van uw vastgoed
Onroerende voorheffing
Als eigenaar van vastgoed wordt u jaarlijks belast met onroerende voorheffing. Die belasting wordt berekend op basis van het kadastraal inkomen van het onroerend goed.
Personenbelasting
Voor ander vastgoed dan de eigen woning moet u daarbovenop een verplichte aangifte doen in uw personenbelasting. Hoeveel belasting u uiteindelijk verschuldigd bent, hangt af van het type gebruik van het vastgoed. Er zijn 2 mogelijkheden.
- Louter privégebruik
Gebruikt u het vastgoed als tweede verblijf of verhuurt u aan een particulier die het voor zijn of haar privédoeleinden gebruikt, dan wordt u belast op basis van het geïndexeerd kadastraal inkomen verhoogd met 40%.
- Professioneel gebruik
Verhuurt u het vastgoed aan een huurder die het voor beroepsdoeleinden gebruikt, dan wordt u belast op de werkelijk ontvangen huurinkomsten. U moet ook de huurvoordelen aangeven.
Als de werkelijke huurinkomsten belast worden, voorziet de wet in een kostenforfait van 40% dat wordt beperkt in functie van het kadastraal inkomen. U kan in beide gevallen wel genieten van een interestaftrek voor de financiering van uw investeringsvastgoed: niet te verwarren met de inmiddels afgeschafte Vlaamse woonbonus voor de enige eigen woning. De betaalde interesten mag u integraal aftrekken van het onroerend inkomen van uw vastgoed.
- Gemeubelde verhuur
Verhuurt u een gemeubelde woning, dan heeft een deel van de huurprijs betrekking op de verhuur van meubels, wat een roerend inkomen uitmaakt. U kan deze opsplitsing zelf maken in het huurcontract. Doet u dat niet, dan gaat de fiscus ervan uit dat 40% van de huurprijs betrekking heeft op de meubelen. Deze roerende inkomsten worden dan, na toepassing van de werkelijke kosten of een 50% kostenforfait, belast aan een afzonderlijk tarief van 30%.
De belastingtarieven op onroerende inkomsten zijn progressief. Dat betekent dat de hoogte van het tarief afhankelijk is van uw globaal inkomen. De tarieven schommelen tussen 25% en 50%, nog te verhogen met de gemeentebelasting.
Wat zijn huurvoordelen?
Huurvoordelen zijn bepaalde kosten die een huurder draagt. Het zijn voordelen die een verhuurder bovenop de huur ontvangt. Denk aan grote herstellingen die normaal door de verhuurder gedragen worden, maar toch door de huurder betaald worden, of aan onroerende voorheffing of verzekeringspremies die de huurder op zich neemt.
Bij verkoop van uw vastgoed
Beslist u om uw investeringsvastgoed te verkopen, dan betaalt u enkel meerwaardebelasting indien de verkoop binnen vijf jaar na de aankoop gebeurt. De gerealiseerde meerwaarde wordt in dat geval belast aan het tarief van 16,5% (exclusief gemeentebelasting). Opgelet, voor de eigen woning is nooit meerwaardebelasting verschuldigd.
De meerwaarde wordt berekend door het verschil te nemen van de verkoopprijs en de aankoopprijs. Voor beide zijn er correcties voorzien om de uiteindelijke meerwaarde te milderen:
- De aankoopprijs wordt vermeerderd met 25%, of met de werkelijk gedragen verkrijgings- of overgangskosten wanneer die meer bedragen dan 25%. Daarbovenop komt 5% per verstreken jaar tussen de aankoop en de verkoop. Bouwkosten en oprichtingskosten van werken mogen eveneens bij de verkrijgingsprijs worden geteld als ze uitgevoerd worden door een aannemer.
- Van de verkoopprijs mogen de verkoopkosten afgetrokken worden.
Bij de overdracht van een ongebouwd terrein wordt de eventuele gerealiseerde meerwaarde bij een verkoop belast binnen acht jaar na verkrijging. Bij een verkoop binnen vijf jaar gaat het om 33% en bij een verkoop tussen het vijfde en achtste jaar bedraagt het tarief 16,5%.
Wilt u graag meer weten over vastgoedfiscaliteit, download het e-book.
