Overslaan en naar de inhoud gaan
#Tax & Legal #Btw Advies #Business & International Tax #Onroerend Goed #Vastgoed

Fiscale gevolgen van een belegging in vastgoed vanuit uw privévermogen

woensdag 10/03/2021
Fiscale gevolgen van een belegging in vastgoed

Wat zijn de fiscale gevolgen van een belegging in vastgoed vanuit uw privévermogen?

Bij de aankoop van uw vastgoed

Registratiebelasting

Koopt u vastgoed aan als privébelegging of -investering dan bent u registratiebelasting verschuldigd, tenzij de aankoop aan btw onderworpen is. De tarieven zijn afhankelijk van de plaats waar het vastgoed gelegen is.

  • In Vlaanderen: 10%. De eigen woning kan, onder voorwaarden, wel genieten van een verlaagd tarief van 6%; in geval van een energetische renovatie zelfs van 5%.
  • In Brussel en Wallonië: 12,5%. 

Op investeringsvastgoed zijn geen verlaagde tarieven van toepassing, tenzij het gaat om de aankoop van een woning of appartement die nadien via een sociaal verhuurkantoor verhuurd worden en u voldoet aan een aantal specifieke voorwaarden. 

Btw

Koopt u een ‘nieuw’ onroerend goed, dan kan dit met toepassing van btw gekocht worden. Op dat gedeelte is geen registratiebelasting verschuldigd. 

Bedrijven die voor btw beschouwd worden als ‘beroepsoprichter’ moeten nieuwe gebouwen met btw verkopen. Andere verkopers, zowel particulieren als bedrijven, kunnen bij een nieuw gebouw kiezen of ze al dan niet met btw verkopen. 

Het grote voordeel van de al dan niet vrijwillige onderwerping aan de btw? De btw op de aankoop  mag verrekend worden. 

Het algemeen btw-tarief op de verkoop van een nieuw onroerend goed is 21%. Binnen bepaalde strikte voorwaarden, zoals voor sociale woningen, kan dat 12% zijn. Van 1 januari 2021 tot en met 31 december 2022, bestaat tijdelijk de mogelijkheid om panden af te breken en herop te bouwen aan een btw-tarief van 6%. U moet wel aan een aantal voorwaarden voldaan. 

Nieuw is niet echt nieuw

‘Nieuw’ betekent niet dat er nog nooit iemand het onroerend goed bewoonde of gebruikte. Voor de toepassing van de btw is een onroerend goed nieuw tot 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikname. Bijvoorbeeld: een appartement dat in 2020 voor het eerst in gebruik genomen werd, blijft nieuw voor de btw tot en met  31 december 2022. 

Tijdens het bezit van uw vastgoed

Onroerende voorheffing

Als eigenaar van vastgoed wordt u jaarlijks belast met onroerende voorheffing. Die belasting wordt berekend op basis van het kadastraal inkomen van het onroerend goed.

Personenbelasting

Voor ander vastgoed dan de eigen woning moet u daarbovenop een verplichte aangifte doen in uw personenbelasting. Hoeveel belasting u uiteindelijk verschuldigd bent, hangt af van het type gebruik van het vastgoed. Er zijn 2 mogelijkheden.

  • Louter privégebruik Gebruikt u het vastgoed als tweede verblijf of verhuurt u aan een particulier die het voor zijn of haar privédoeleinden gebruikt, dan wordt u belast op basis van het geïndexeerd kadastraal inkomen verhoogd met 40%.
  • Professioneel gebruik Verhuurt u het vastgoed aan een huurder die het voor beroepsdoeleinden gebruikt, dan wordt u belast op de werkelijk ontvangen huurinkomsten. U moet ook de huurvoordelen aangeven.

Wat zijn huurvoordelen?

Huurvoordelen zijn bepaalde kosten die een huurder draagt. Het zijn voordelen die een verhuurder bovenop de huur ontvangt. Denk aan grote herstellingen die normaal door de verhuurder gedragen worden, maar toch door de huurder betaald worden, of aan onroerende voorheffing of verzekeringspremies die de huurder op zich neemt. 

Als verhuurder mag u geen werkelijke kosten aftrekken. De wet voorziet een kostenforfait van 40%, dat wordt beperkt in functie van het kadastraal inkomen. U kan evenwel genieten van een interestaftrek voor de financiering van uw investeringsvastgoed: niet te verwarren met de inmiddels afgeschafte Vlaamse woonbonus voor de enige eigen woning. De betaalde interesten mag u integraal aftrekken van het onroerend inkomen van uw vastgoed. 

Als eigenaar van vastgoed wordt u jaarlijks belast met onroerende voorheffing. Die belasting wordt berekend op basis van het kadastraal inkomen van het onroerend goed.”“

Gemeubelde verhuur

Verhuurt u een gemeubelde woning, dan zal een deel van de huurprijs betrekking hebben op de verhuur van meubelen, wat een roerend inkomen uitmaakt. U kan deze opsplitsing zelf maken in het huurcontract. Doet u dat niet, dan zal de fiscus ervan uitgaan dat 40% van de huurprijs betrekking heeft op de meubelen. Deze roerende inkomsten worden dan, na toepassing van de werkelijke kosten of een 50% kostenforfait, belast aan een afzonderlijk tarief van 30%. 

De belastingtarieven op onroerende inkomsten zijn progressief. Dat betekent dat de hoogte van het tarief afhankelijk is van uw globaal inkomen. De tarieven schommelen tussen 25% en 50%, zonder rekening te houden met de gemeentebelasting. 

Bij verkoop van uw vastgoed

Beslist u om uw investeringsvastgoed te verkopen, dan betaalt u enkel meerwaardebelasting indien de verkoop binnen vijf jaar na de aankoop gebeurt. De gerealiseerde meerwaarde wordt in dat geval belast aan het tarief van 16,5% (exclusief gemeentebelasting). Opgelet, voor de eigen woning is nooit meerwaardebelasting verschuldigd. 

De meerwaarde wordt berekend door het verschil te nemen van de verkoopprijs en de aankoopprijs. Voor beide zijn er correcties voorzien om de uiteindelijke meerwaarde te milderen:

  • De aankoopprijs wordt vermeerderd met 25%, of met de werkelijk gedragen verkrijgings- of overgangskosten wanneer die meer bedragen dan 25%. Daarbovenop komt 5% per verstreken jaar tussen de aankoop en de verkoop. Bouwkosten en oprichtingskosten van werken mogen eveneens bij de verkrijgingsprijs worden geteld.
  • Van de verkoopprijs mogen de verkoopkosten afgetrokken worden. 

Bij de overdracht van een ongebouwd terrein wordt de eventuele gerealiseerde meerwaarde bij een verkoop belast binnen acht jaar na verkrijging. Bij een verkoop binnen vijf jaar gaat het om 33% en bij een verkoop tussen het vijfde en achtste jaar bedraagt het tarief 16,5%.

Wilt u graag meer weten over vastgoedfiscaliteit, download het e-book

Neem contact op met één van onze adviseurs

Bert Derez

Bert Derez

Partner Tax & Legal Services

Contact
Dimitri Lemeire

Dimitri Lemaire

Director Tax & Legal Services

Contact