Le principe d'unité dans les constructions d'usufruit met fin à des années de discussion

Quel était le sujet de la discussion ?

Un acte de base préalable est-il nécessaire pour la constitution d'un usufruit sur une partie d'un bien immobilier ? Cette question faisait l'objet de discussions sous l'ancien droit des biens.

La discussion portait sur l'application du droit de l'appartement si la division des droits sur un bâtiment - divisé en lots privés et en parties immobilières communes - ne se situe pas au niveau de la pleine propriété, mais (seulement) au niveau d'un autre droit réel, tel que l'usufruit.

Des avis partagés

• Il n'y a pas de démembrement du droit de propriété. Et le droit de l'appartement ne s'applique que dans le cas d'un démembrement du droit de propriété entre les différents lots privatifs.
• L'établissement d'un droit réel plus restrictif que le droit de propriété dépend de l'existence juridique distincte du lot privatif concerné. Pour pouvoir parler d'une existence distincte, il est nécessaire d'établir un acte de base qui rompt l'indivision ordinaire de l'immeuble à appartements et le divise en lots privatifs.

En 2005, le Comité d'études et de législation de la Fédération royale du notariat belge a émis un avis à ce sujet. Il s'est opposé à une application obligatoire du droit de l'appartement lors de la constitution d'un droit usufruit sur une partie d'un bien immobilier.

Le principe d'unité apporte de la clarté

La nouvelle législation met un terme à cette discussion ouverte en consacrant le « principe d'unité ».

Une composante inhérente d’un bien est un élément nécessaire de ce bien qui ne peut en être séparé sans porter atteinte à la substance physique ou fonctionnelle de ce bien.

Ainsi, un droit réel ne peut être établi séparément sur une composante inhérente d'un bien. En d'autres termes, il sera interdit d'avoir un statut de droit réel distinct pour une partie d'un bien immobilier.

Quant à la question de savoir si un acte de base est nécessaire et si les règles relatives aux appartements s'appliquent lorsque vous donnez un appartement dans un immeuble en usufruit, la réponse est dorénavant positive. C'est même le cas si la même personne reste propriétaire de l'ensemble du bâtiment.

Pas de dérogation contractuelle, mais des exceptions légales

Les dérogations contractuelles à ce principe d'unité du droit de réel ne sont pas possibles. Toutefois, il existe certaines exceptions légales. Il s'agit principalement de constructions basées sur le droit de superficie, d'une mitoyenneté, d'une mobilisation par anticipation ou du maintien d'un gage inscrit.

Et les constructions antérieures au 1er septembre ?

Les constructions d'usufruit qui ont vu le jour avant le 1er septembre relèvent normalement encore des anciennes règles du Code civil. Elles ne contiennent pas encore le principe d'unité. Au moyen d'un avenant au contrat ou à l'acte initial, il est possible de déclarer le nouveau droit des biens applicable aux constructions d'usufruit existantes.

Vous avez des questions ou besoin de conseils sur une construction d'usufruit nouvelle ou existante ? Nous serons heureux de vous conseiller. N'hésitez pas à nous contacter.